推薦活動

[網上投資課程] 精選增長股分享課程 (紅猴 x Larry) (10月27日)

日期:2021年10月27日(星期三) 時間:7:00pm–9:30pm 費用:$800 ( 若需獲2.5小時證監持續進修學分(CPT)證書,加$18 ) 導師:紅猴(Michael Kan)及Larry Hung 形式: 網上授課 (可即場看,或兩星期內多次重溫,支援多次學習)...

Tuesday, September 28, 2021

28 Sep 2021 - 中國物管行業繼續汰弱留強 (信報「財智博立」專欄)

我們三個月前於此專欄曾分享對中國物管行業的最新看法,提到物管股越來越受資本市場歡迎,雖然需求增加,但供應上升速度更快,已逐漸出現汰弱留強,即是市場資金會聚焦投資於中長線增長空間及速度仍理想,及於同業間存在較明顯競爭優勢的公司,因此當時組合投資的物管股已逐步收窄,到了只集中在碧桂園服務(6098)的地步。我們看好某一個行業,也不會為了分散投資而去分散投資,若果組合持有同一行業的兩間公司股票,唯一原因是這兩間公司皆是優質增長企業。

今年首九個半月,碧桂園服務、永升生活服務(1995)、新城悅(1755)及雅生活(3319)的股價變動分別為+3%-17%-14%-14%,可說引證了我們這個看法,至於整體物管股的股價由強轉弱,甚至大部份今年投資變成負回報,主要反映中國政府近月很著力調控樓市,造成一手樓銷售成交減少,管理面積增幅將降低,物管公司未來業績增長或比預期低,加上恒大事件令市場資金逃離內房股,而最直接連繫的物管股也明顯受到牽連。但是,我們認為這情況反而對碧桂園服務是一個機會,因為公司上市後透過多次集資,至今年中有現金約220億元人民幣,淨現金也有約161億元人民幣,收購同業可謂彈藥充足。雖然物管公司輕資產特質,加上營運現金流強勁,財務上大多健康,但其聯繫內房企業為母公司或姊妹公司,當財政上遇到壓力,將還有價有市的物管公司套現會是一個不錯的選項。

碧桂園服務於今年3月公布以約54億元人民幣收購藍光嘉寶71%股權,並向其他股東作出全面收購,至6月已以約95億元人民幣收購95%股權,便是把握了其母公司藍光發展面對債務危機需賣資產求助的機會。藍光嘉寶的大部分項目在中國西南,可開拓碧桂園服務的管理版圖,而前者在華東也有佈局,可以和後者產生協調效應。碧桂園服務總經理李長江於今年7月曾接受訪問,提到公司收購有嚴格標準,會考量目標物業公司旗下項目的質量、管理團隊的質素、所服務的群體、住宅與其他業態的物業比例、內部體制及業務推進的情況等。另外,收購流程也很嚴格,先經過區域部門層面的討論,然後交給管理決策層審議表決,當中會參考投資專家、風控專家及法務專家的意見。先前碧桂園服務曾洽談收購恒大物業(6666)部分權益,但公開說因價格談不攏而暫時退出收購事宜,也不排除是未能通過其嚴格的收購標準及流程。

碧桂園服務已訂下2025年實現營收千億元人民幣的目標,即是未來數年的收入平均每年複合增長率需達50%,除了現有業務自然增長及母公司提供每年新增項目外,收購會是其中一個主要策略,現時的環境正正是一個良機。言猶在耳,公司於920日便公布以不超過100億元人民幣,收購富力物業的物業管理業務,收購條款有點複雜,但簡單來說可分成兩部分,包括以不超過70億元人民幣收購其現有管理項目,此部份的2021年經審計純利不低於5億元人民幣,預期市盈率約14倍;及以不超過30億元人民幣收購其未來管理項目,但收購價會就未能實現部份按比例扣減。

2021年中,若不計藍光嘉寶部份,碧桂園服務的收費管理面積及合同管理面積分別約4.21億平方米及9.01億平方米,而藍光嘉寶的收費管理面積及合同管理面積則分別約1.30億平方米及2.19億平方米;此次收購的富力物業,至今年尾可提供收費管理面積及合同管理面積分別約0.86億平方米及1.27億平方米,未來可提供合同管理面積0.66億平方米,即是最理想情況下,碧桂園服務的合同管理面積可藉此兩單收購自今年中起增加46%

碧桂園服務此時作出重大收購,除可證實其財政實力外,也可以行動引證其於中國政府監管風潮下仍看好物管行業的發展。公司於今年中負債比率只有20%,加上營運現金流依舊強勁,若果未來出可現可以通過其嚴格收購標準及流程的機會,仍然可以有能力把握。

簡志健,持證監會持牌人士,博立聯合創辦人/中原資產管理投資總監
執筆之時,筆者及其客戶持有碧桂園服務
(6098)

No comments: