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29 Aug 2021 - 我在投資路上的點滴,一步一腳印!

在公布推出基金,投資事業達到另一個里程碑之際,趁機回顧一下自己在投資路上的點滴,也可算是一步一腳印,希望未來可以繼續進步!現在我是中原資產管理的聯席投資總監(Co-CIO),同時也是基金經理,請大家多多指教! #我的投資CV 1995年 開始看財經新聞 (香港經濟日報) 1995...

Saturday, April 07, 2007

9 Apr 2007 - 碧桂園(2007)上市,中國地產股小陽春的終結?!

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2006年1月至2007年3月瀏覽人次:超過145,000


碧桂園(2007)上市,萬千寵愛在一身,富豪散戶無不全力支持,參詳中國地產股龍頭萬科A股,上市價上限訂價於NAV之上,以最進取估值每股NAV$4(瑞銀)計,溢價達35%;跟據一大型投資銀行報告,以現價比較NAV計,於香港上市的10大中國地產股平均折讓3%,當中近期當炒的雅居樂(3383)折讓21%,世茂房地產(813)折讓9%。

碧桂園(2007)通過大規模開發和資產的快速周轉以最大限度提高回報,公司擁有龐大且低成本的土地儲備,該絕對優勢有助於公司保證未來的盈利能力及成長空間。

以往業績紀錄期間,碧桂園(2007)的單位土地成本佔平均售價低於10%。基於其快速資產周轉及強勁的資金流,使公司具備支付絕大部分土地出讓金的能力,截至2007年1月31日,碧桂園的土地儲備的建築面積約1,900萬平方米,其中97%的土地已經獲得土地使用證,另外3%正在辦理中。

在傳媒基金熱烈報導碧桂園(2007)美好一面的同時,筆者嘗試後另一面分析一下,以決定應否或用什麼策略認購此新股。

碧桂園(2007)的低地價、大規模、相對低價格的開發模式使其在進攻內地房地產市場時非常有競爭力,但是從長遠來說,它的低地價策略將受到來自國家調控政策的影響,這將是其拓展全國市場的阻力。

此外,碧桂園(2007)是綜合性房地產開發商,涉足包括建安、裝修、物業發展、銷售、物業管理、酒店開發和管理等領域。而從碧桂園(2007)的發展戰略中,可見兩條清晰的路線:跨地域發展和做大酒店業務。

碧桂園的酒店產業非常龐大,目前該公司已建好的有4家五星級和1家四星級的酒店,其中五星級和四星級各有一家已進入運營階段,按五星級建造的酒店3家,而按五星級標准在建的酒店也有5家。以正在經營的鳳凰城酒店為例,估值大約在15億元,那麼10家酒店市值可達到150億元。據了解,2006年珠江新城的項目就是酒店用地。據知情人士透露,其酒店過往經營收入一年不到2億元。

碧桂園負債40多億元,相對於其500多億元固定資產而言,並不高,以2006年度79億元的總收入來看,則顯得資金周轉率很低了。分析人士指出,評價房地產上市公司的優劣,首先要看其資產結構,很明顯,碧桂園的固定資產遠遠大於其流動資產,使其像一家經營性公司的資產比例,所以有分析評價,不排除碧桂園將來會把酒店產業剝離出去,另外成立上市公司。

招股書上可見,碧桂園(2007)2006年總收入$79億,但其收入結構比其它幾家內地上市公司复雜:包括房地產銷售和建築、租賃、學校收入等。其中房地產銷售收入$69億,亦不排除上市前期將建築業利潤灘薄,從而提升房地產銷售業績。業內人士表示。如果單獨看房地產銷售業績,2002年至2006年,碧桂園(2007)一直徘徊在$20億至$40億4元的銷售收入,這個比例在國內上市公司中的比例不算高的。

2006年,世茂房地產(813)、富力地產(2777)及綠城中國(3900)的營業額分別為$69億、$102億及$64億。碧桂園(2007)的房地產銷售收入$69億亦僅相當於萬科的三分一,那麼要實現巨大的業績增長,則需要跨區域運營能力和大力拓展酒店產業。實際上,碧桂園的全國擴張步伐才剛剛開始。

從招股書可見,截至2007年1月31日,碧桂園(2007)有27個發展項目,當中有22個位於廣東省,只有5個分布於湖南長沙、內蒙古滿洲里、江蘇省泰州以及遼寧沈陽。分析人士指出,碧桂園(2007)選擇北上與富力地產(2777)早期的發展模式類似,碧桂園(2007)先期進入一些相對競爭不是最激烈的二線城市,對其開發風險也做了一定緩沖。”該分析人士認為,但這些城市也處於快速增長期,快速融入並非易事。

從過去的銷售業績來看,碧桂園(2007)絕對是廣東房企的一面旗幟,但其跨地域運營能力會比萬科、富力地產(2777)等幾家顯得較為弱勢,因為碧桂園(2007)進入的時機和成本均不同於其他企業,利潤結構自然產生差異。

從打造項目價值的角度看,北京的一些大鱷是廣東民企無法比擬的。Soho的潘石屹憑京城一個項目就可以做到40億的收入,碧桂園(2007)楊國強要多少個項目才有這個銷售數字?

筆者於1月9日發表了一篇「趁「好」消息出貨!? 」的文章(按此),提及中國人壽(2628)A股上場原來是沽貨之時,那麼碧桂園(2007)上市,會否是中國地產股小陽春的終結呢?

碧桂園(2007)於4月20日正式上市,筆者決定小額認購當抽獎,保留資金抽接下來招股的中信銀行及洛陽欒川鉬業,另外於剩下的8個交易日買吓價錢相對便宜的已上市中國地產股,如世茂房地產(813)、雅居樂地產(3383)等。

(Contact: redmonkey@redmonkey.hk)

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1 comment:

Unknown said...

Can you send me more about your building property in Manchuri, thanks. Here is my email address:kinston.jin@gmail.com
Best regards,

Kinston Jin