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29 Aug 2021 - 我在投資路上的點滴,一步一腳印!

在公布推出基金,投資事業達到另一個里程碑之際,趁機回顧一下自己在投資路上的點滴,也可算是一步一腳印,希望未來可以繼續進步!現在我是中原資產管理的聯席投資總監(Co-CIO),同時也是基金經理,請大家多多指教! #我的投資CV 1995年 開始看財經新聞 (香港經濟日報) 1995...

Saturday, December 30, 2006

31 Dec 2006 - 看好中國地產股2007年表現

(現在大家可登入 www.redmonkey.hk 便可瀏覽「紅猴股評」)

2006年1至12月瀏覽人次:超過100,000

又一個現在非「全民皆股」的客觀數據,有報章訪問了105位18歲或以上市民,只有32名表示今年內有入市買賣股票,佔30.48%。32名有入市的受訪者中,20名(62%)表示今年炒股賺錢,8名表示打和,4名(13%)說今年炒股輸錢。

那麼為什麼很多人覺得現在已經「全民皆股」?第一,很多人在抽新股是一個事實,但筆者多次強調,抽新股只是抽獎遊戲,風險暫不大,那些人還未算真正投入風險大的股票市場;第二,這源出於一個社會現象,就是很多事都被傳媒誇張渲染!

最近恒隆集團(10)、長和系等本地公司相繼在中國購入地皮發展地產,足證中國土地有價有市,於中國越多土地儲備越有優勢,亦怪不得世茂房地產(813)、雅居樂地產(3383)等上市集資後仍不斷用不同途徑籌集資金補給土儲。

中國地產股去年已升了很多,於宏調陰影下仍繼續升值,2007年還有否前景?筆者選了八隻主要中國地產股,以市值順序排列,試加以比較及分析。

(按一下下圖可放大)


以經濟因素計,中國經濟持續高速增長,人民收入越益增加,對購買房地產的需求亦越來越大;以政治因素論,中國正主力扶持中國金融業,銀行以前的壞賬大部分於上市前被政府注資改善,絕不希望房地產市場崩潰使銀行壞賬再度高企,所謂掀一髮動全身,蔓延禍及中國股市及壽險財險公司投資回報,所以就算持續宏調亦會繼續温和。另一角度闡釋,宏調下銀行收緊信貸,打擊沒有實力的地產發展商,大型地產發展商便少了競爭對手,更易愈做愈大。那麼,中國地產股現價是否值得投資?

於此牛市,筆者就進取一些以2008年預測每股盈利及PE作分析基礎,八隻股票PE由9至17,平均13(2006年及2007年分別為22及17);由2005年至2008年計,預期每股盈利年增長由23%至58%,平均41%。中國地產股有別於香港地產股,因預期高增長可享有更高PE,從上述的數字,中國地產股現值不算貴,牛市下不排除還有50%甚至100%升幅!

中國地產股的另一種估值方法為每股資產淨值(NAV),但這個數據不易得到,各大投資銀行亦有各自的估值方法,如Morgan Stanley對世茂房地產(813)於2006年及2007年的預期每股NAV分別為$12.3及$14.5,但從財華網得到的預期每股NAV只是$3.08;所以上表所列出的每股淨資產(從財華網取得)及股價/賬面值只可作八隻股票相互比較之用,只供參考,不能作準。

世茂房地產(813)

云云中國地產股中,筆者較看好世茂房地產(813),未來數年預期盈利高增長,負債低,現金充足。今年購入六幅地皮,總樓面面積達到56,000平方呎,按目前的土地儲備,可建樓面面積達1.85億平方呎,為中國地產股之冠;管理層對投資中國房地產經驗豐富,策略靈活,現時香港大型發展商進軍內地房產市場,多針對一城市,相反世茂房地產(813)早已向二城市發展。以下為公司管理層對此策略的解釋

「集團的發展策略是在具有潛質的二城市收購大片土地,樓面面積多在100萬平方米規模,然後分期發展,約6至7年完成。首期的利潤當然較低,但經過幾年時間,在整體中國經濟向上的勢頭下,樓價可望水漲船高。隨區內發展日漸完善,樓盤知名度提升,加上基建配套發展,項目後期的利潤可以高達50%至60%,情況一如集團當年發展上海世茂濱江花園,至後期的利潤高逾60%。我們收購武漢地皮時,每平方米樓面地價不過2,000元,連建築成本也不過5,000元,今天推出市場的售價卻高達8,000元,就是因為我們較別人早着先鞭。」

筆者以2008年預期PE20計,估世茂房地產(813)值$21。

綠城中國(3900)

綠城中國(3900)的根據地為浙江省杭州市,杭州市剛在由中國城市競爭力研究會主辦的「中國內地城市投資環境排行榜」上,被選為首位,相信未來將成為中國內地發展最快的城市。有評論如下:「杭州的成功之處在於當地政府除了強調經濟發展外,亦同時注重環境的保護,使各方面平衡發展。因此,杭州不但在投資環境上排名第一位,在宜居及宜遊城市排行上,均佔據全國第二位,對外資有極佳的吸引力。」

綠城中國(3900)剛與杭州濱江房產集團達成合作,聯手發展杭州市項目,是繼與濱江以36.3億元的價格共同取得“杭汽發地塊”之後的再度攜手,有助於進一步鞏固綠城在浙江房地產市場的領導地位。

綠城中國(3900)過去5年不斷在各地增加土地儲備,目前在全國12個城市擁有物業項目。截至06年上半年,集團土地儲備總建築面積達8,650萬平方呎,可滿足未來5年需要。綠城中國(3900)剛獲穆迪評級為Ba2,2006年下半年有更多項目竣工,將為企業帶來強勁銷售增長。

筆者以2008年預期PE15計,估綠城中國(3900)值$24。

另外,雅居樂(3383)及富力地產(2777)也是不錯選擇,以2008年預期PE15計,分別值$9及$23;若大家對民企,尤其是成敗取決於一個人的領導能力的公司有介心,筆者便建議買一隻中國海外(688)好了。

投資組合方面,筆者於上週五買入綠城中國(3900);由去年12月中至今回報65%,比恆生指數的33%明顯地高,但亦比國企指數的99%明顯地低,算不過不失,但以筆者進取中帶保守的投資方法,有此回報實屬不賴。筆者於長線投資組合首度加入止賺止蝕價,因覺得股價若跌至這些價位,牛市將去熊市將來,還是收割利潤再趁低入市為上!

(按一下下圖可放大)



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5 comments:

Anonymous said...

Hi Michael,

You mentioned that the reason for buying 728 is because of 追落後. In that case is 906 also a good (better???) choice? If we are looking for a chase to PE=15 there would almost be a 50% rise from the current price. Or is there a reason that 728 has more potential than 906? Thanks.

Vincent

Anonymous said...

好好的分析。

紅猴 said...

Vincent,

You are right. Expected PE(2007) for 906 is 12.5, while for 728 is 14.7.

However, in the past, PE of 728 has 30% premium over 906. The reasons are (1) the turnover and profit of 728 is doubled that of 906; (2) its business locations (including Guangdong, Shanghai, etc.) have more potential than 906......

Moreover, 728 may issue A-share in the near future, which will increase its valuation.

Redmonkey

Anonymous said...

Michael,

Thank you for your comments. Following your view, I unloaded 1389 but I could not buy any China property stocks since it is too high.

What I would buy is 3383 because of reputation and brand awareness.

Calvin

Anonymous said...

Thanks for sharing!