碧桂園服務稱，有意向股東分派截至2018年12月年度應佔年度溢利的約25%。碧桂園服務的物業管理組合總面積約達329.5萬平方米，於內地管理440個物業項目及向約100萬戶業主提供服務，收費管理總面積約1.23億平方米。
跟據碧桂園2017年年報，物業管理業務收入26.56億元人民幣，佔整體1.2%；溢利4.86億元人民幣，佔整體1.1%；是次分拆對碧桂園本身影響很小。不過，看看現時在香港上市的物業管理中，規模最大的綠城服務(2869)，2017年收入及溢利分別為51.40億元人民幣及4.85億元人民幣；其次的中海物業(2669)，2017年收入及溢利分別為33.58億元人民幣及4.38億元人民幣；碧桂園服務在此範疇的規模，一上市已是數一數二。
- 社區增值服務：我們向我們在管物業的業主及住戶提供廣泛的社區增值服務，主要包括：(i)家居生活服務，例如購物協助、家政、綠化、園藝、拎包入住及其他定制服務，(ii)房地產經紀服務，及(iii)公共區域增值服務；
- 非業主增值服務：我們(i)向物業開發商提供售前業務管理方面的諮詢服務，以及為其他物業管理公司管理的物業提供諮詢服務，及(ii)在交付前階段向物業開發商提供開荒清潔、綠化及維修保養服務；
(資料來源：上市文件)
大家可重溫5月26日文章「從綠城服務(2869)看國內物業管理公司」(按此)，碧桂園服務業務未有綠城服務的多樣性，但較勝中海物業的單調，其估值水平可在兩者之間。而因碧桂園過往兩三年銷售增速在行內數一數二，配合物業落成，碧桂園服務業務至少未來一兩年的增長也可很高，所以我認為估值水平可較貼近綠城服務。
以週五收市價計，綠城服務及中海物業的2017年歷史市盈率分別是46.0倍及30.8倍，2018年預期市盈率分別是33.5倍及23.8倍，未來兩年每股盈利每年平均增速預期分別是39%及27%。
碧桂園服務於2017年的純利為4.02億元人民幣，若以上市後的已發行股數24.99億股作為基數，每股盈利約$0.19。基於上段的假設，我以2017年歷史市盈率40.0倍作估值水平，上市後每股可值$7.6。我未知道市場對碧桂園服務的2018年預期盈利，若假設純利按年增長35%，2018年預期每股盈利約$0.26，基於上段的假設，我以2018年歷史市盈率30.0倍作估值水平，上市後每股可值$7.8。碧桂園服務股價值多少？取平均數，即是$7.7。
以上計算是理性參考，新上市的公司股價，因市場對預測及估值未有其識，尤其是對這些介紹上市的股票，所以往往波動很大，短時間或會出現超買或超賣。另外，碧桂園的基金股東獲派碧桂園服務，非其所想，或需在市場理性或非理性出售，造成一定的沽壓。
(利益申報：筆者為持牌人士，於執筆時，筆者或相關人士或客戶，未有持有上述股票)
(以上純屬個人研究心得分享，並不代表本網站、筆者或其僱主之意見、立場、推薦、陳述、誘使、支持或安排，亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出任何投資決定。)
No comments:
Post a Comment