根據2017年中國物業服務百強企業名單，首位是未上市的萬科物業發展，次位是在香港上市的綠城服務(2869)，難怪於同業中在估值上鶴立雞群，於5月尾股價收報$8.1，今年已升33%，預期今年市盈率已超過35倍，今天就看看這間公司，以了解國內物業管理公司的運作及賣點。
看2017年度業績，物業管理服務包括保安、保潔、園藝、物業維修及保養服務，收入佔整體仍約70%，雖然按年仍有不錯增長，但佔比已逐步減少。諮詢服務包括向房地產開發商及地方物業管理公司提供諮詢服務，及示範單位管理服務，收入按年增幅最小，佔整體已降至約13%。園區服務包括園區產品及服務、家居生活服務、園區空間服務、物業資產管理服務、文化教育服務，收入按年增幅最大，佔整體已升至約18%。
園區服務收入為增長重點，毛利率於2017年為33.5%，明顯比物業管理服務的11.2%高，帶升整體毛利率。不過整體毛利率於2017年下跌，亦源於園區服務毛利率大跌。物業資產管理服務及文化教育服務於2016年才開始，2017年仍在擴充投資期，引致園區服務毛利率大跌。物業資產管理服務主要為綠城置換，即一二手樓銷售經紀業務，文化及教育服務則主要為奇妙園，即開辦學前幼兒班及早教班。 另外，園區產品服務包括協助購買大米、水果等優質農產品等，毛利率較低，高增長也拉低整體毛利率。
再看另一隻規模相若的中海物業(2669)，其業務分類則簡單分為物業管理服務及增值服務兩類，後者收入佔整體由2016年的6.9%升至2017年的7.8%，業務仍較單一。至於今年2月上市，首次股東分別是雅居樂集團及綠地控股集團，規模較小的雅生活(3319)，其收入分為物業管理服務、非業主增值服務及業主增值服務，於2017年的收入佔比分別為68.5%、25.7%及5.8%，按年增長則分別為23%、114%及86%。增長最快的非業主增值服務主要包括協銷、物業代理、房屋檢驗服務及廣告。協銷即幫助業主賣樓；物業代理服務以廣州市雅卓房地產行銷有限公司名義，在全國範圍內為雅居樂地產和其他房地產企業提供專業、系統的綜合行銷服務，業務模式涵蓋房地產策劃代理、顧問諮詢、二手經紀、通路分銷、整合行銷等。
國內物業管理公司背靠近年銷售理想的發展商，業務多元化，淨現金加上輕資產，這些皆建構了今年相關股票的估值提升。
(利益申報：筆者為持牌人士，於執筆時，筆者或相關人士或客戶，持有雅生活(3319))
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