推薦活動

[網上投資課程] 每月精選增長股分享課程 (紅猴 x Larry) (6月9日)

日期: 2021 年 6 月 9 日 ( 星期三 ) 時間: 7:00pm–9:30pm 費用: $800 (若需獲2.5小時證監持續進修學分(CPT)證書,加$18) 導師:紅猴 (Michael Kan) 及 Larry Hung 形式:網上授課 ( 可即場看,或兩星期內多次...

Saturday, June 23, 2018

23 Jun 2018 - [經濟一週「博立群股」] 國內物業管理公司受捧原因

物業管理在香港屬於業務平穩,曾在主板上市的印象中只有新昌,股權亦已轉了手,而各大地產商屬下的物業管理公司則未聽聞有上市計劃。不過各自各精彩,國內的物業管理公司卻相繼在香港上市,並且差不多全部都是地產商分拆出來,地產商建成樓盤及單位越多,物業管理公司的生意自然亦越多,況且業務已非只有傳統的基本物業管理,還包括毛利率更高的其他增值服務。

根據2017年中國物業服務百強企業名單,首位是未上市的萬科物業發展,次位是在香港上市的綠城服務(2869),難怪於同業中在估值上鶴立雞群,於5月尾股價收報$8.1,今年已升33%,預期今年市盈率已超過35倍,今天就看看這間公司,以了解國內物業管理公司的運作及賣點。

2017年度業績,物業管理服務包括保安、保潔、園藝、物業維修及保養服務,收入佔整體仍約70%,雖然按年仍有不錯增長,但佔比已逐步減少。諮詢服務包括向房地產開發商及地方物業管理公司提供諮詢服務,及示範單位管理服務,收入按年增幅最小,佔整體已降至約13%。園區服務包括園區產品及服務、家居生活服務、園區空間服務、物業資產管理服務、文化教育服務,收入按年增幅最大,佔整體已升至約18%

園區服務收入為增長重點,毛利率於2017年為33.5%,明顯比物業管理服務的11.2%高,帶升整體毛利率。不過整體毛利率於2017年下跌,亦源於園區服務毛利率大跌。物業資產管理服務及文化教育服務於2016年才開始,2017年仍在擴充投資期,引致園區服務毛利率大跌。物業資產管理服務主要為綠城置換,即一二手樓銷售經紀業務,文化及教育服務則主要為奇妙園,即開辦學前幼兒班及早教班。 另外,園區產品服務包括協助購買大米、水果等優質農產品等,毛利率較低,高增長也拉低整體毛利率。

再看另一隻規模相若的中海物業(2669),其業務分類則簡單分為物業管理服務及增值服務兩類,後者收入佔整體由2016年的6.9%升至2017年的7.8%,業務仍較單一。至於今年2月上市,首次股東分別是雅居樂集團及綠地控股集團,規模較小的雅生活(3319),其收入分為物業管理服務、非業主增值服務及業主增值服務,於2017年的收入佔比分別為68.5%25.7%5.8%,按年增長則分別為23%114%86%。增長最快的非業主增值服務主要包括協銷、物業代理、房屋檢驗服務及廣告。協銷即幫助業主賣樓;物業代理服務以廣州市雅卓房地產行銷有限公司名義,在全國範圍內為雅居樂地產和其他房地產企業提供專業、系統的綜合行銷服務,業務模式涵蓋房地產策劃代理、顧問諮詢、二手經紀、通路分銷、整合行銷等。

國內物業管理公司背靠近年銷售理想的發展商,業務多元化,淨現金加上輕資產,這些皆建構了今年相關股票的估值提升。

(利益申報:筆者為持牌人士,於執筆時,筆者或相關人士或客戶,持有雅生活(3319)) 

(按一下下圖可放大)

 

No comments: