以陽光房地產為例，市場本預期是年度(至2020年3月)每股派息按年升6%至$0.291，以近兩年度估值息率在4.6%至5.7%計，是年度估值在$5.11至$6.33，短短兩個月，己行完了這個估值區間。可是，預期的加租還可以嗎？經濟會否差至需答應租戶減租要求？又或香港會很快回復正常？越答不到，「不明朗性」便越大。
假設是年度每股派息按年持平，估值區間便是$4.82至$5.98；假設是年度每股派息按年跌5%，估值區間便是$4.58至$5.68；假設是年度每股派息按年跌10%，估值區間便是$4.34至$5.38。現價$5.30，是貴是平？就是因為現在「不明朗性」大，所以答不到。以上估值，還假設市場對陽光房地產的估值息率不變，若估值息率需上升以反映更大風險，估值會再低。
推而廣之，這些也是現時香港地產股、REITs甚至公用股面對的境況，如前天提到。若果你相信一切最後會事過境遷，而自己又能夠承受事過境遷前股價的持續下跌，此時無疑是一個不錯的吸納機會。 若果不是，還是等形勢更清晰，「不明朗性」減少時才買入，當然那時股價比現在會較高。
集團對香港前景看法，業績上也有點評，大家可參考一下：「鑒於持續不斷的社會爭議將加劇零售消費放緩，並對經濟增長構成進一步壓力，香港的商業環境因而會變得較為嚴竣。零售業的前景明顯不太明朗。除社會爭議引發的嚴重影響外 ，對網上購物的日益倚重將繼續影響某些傳統行業 (如時裝及電器/電子設備 )。此外，管理人注意到新增零售空間供應上升，尤其在荃灣及將軍澳等地區。總括而言，不能排除出現 較低的續租租金增長 (對若干行業甚或負增長)，以及空租期較長的情況」。
(利益申報：筆者為持牌人士，於執筆時，筆者或相關人士或客戶，未有持有陽光房地產(435))
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