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Friday, October 19, 2012

19 Oct 2012 - [PCM] 預測三年,意義何在?

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以下為筆者週一在PC Market所發表的文章「預測三年,意義何在?」。  
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剛看到一本雜誌,封面題目為「港樓瘋,三年必跌!」,原來這是一個比較高調、形象不錯的投資銀行分析員去年的一個預測,認為三年過後樓價會比那時低,但他不排除期間香港樓價仍會大升,看完後只感到這題目很吸引,但又能否幫上忙?首先,我們經常看到不同分析員對未來經濟及股市作預測,相信大家明白這是他們的工作,亦沒可能經常準確,總括而言命中率或許只是五十五十罷!那麽有些分析員曝光率較高,又是否較為可信?只消想想那些經常出來散播負面思想的「末日博士」又幫不幫到大家?他們分析及預測應以較長線看,那又需否差不多天天出來好像在作短線預測,會否誤導了大眾?當大市數年後經歷正常升跌循環而下跌,他們的長期負面預測便可收成正果,但期間錯失投資機會卻難以估算!若然因相信其言論而於期間沽空,更恐怕會虧損不少。或許傳媒為了帶給投資者不同角度的分析為重,所以對分析員的要求,預測準確與否並不要緊! 

推而廣之,又可說回那條封面題目,香港樓價正處瘋狂狀態,大家身在其中已很清楚,尚未有樓在手的相信經常會為入市與否作一番掙扎,當看到這條標題初時或許大感安慰,但想深一點憂慮又重燃,首先若這個預測不準那兩年後怎麽辦?撇開兩年後樓價會否比去年更低,若期間香港樓價仍繼續大升,那種還未有物業的心理壓力真的難以向外人道。這就像「末日博士」們經常勸大家不要投資,但期間股市卻大升,沒有兩樣。未買樓的朋友會問筆者,若不買樓怎樣可對沖樓價上升的風險?有人會教買地產股,那在港上市的,具規模的有七、八間,風險及預期升幅皆較低,中小型的則有二、三十間,每天成交大多不多,那究竟投資哪一些較佳?不要忘記投資地產股還需承受管理層及公司管治風險,加上當大市不濟股價亦會不升,所以樓價升並不表示地產股會同步上升,反之亦然,並非完美對沖組合。更重要一點是,香港人買樓大多作按揭貸款,其實以物業作抵押作槓桿投資,若樓價下跌只需準時供樓,銀行大多不會追帳。但若將同一筆首期資金放在股票上,大多投資者基本上不會作孖展以槓桿擴大投資金額,因股價下跌會被追孖展收差價,風險很大,所以只會買入實貨,那樣回報亦受到局限。所以,要有效對沖樓價上升的風險,可惜的是,暫時就只有買樓一途!

(筆者為持牌人士) 

(按一下下圖可放大)

 

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