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Wednesday, February 06, 2013

6 Feb 2013 - [PCM] 談非住宅物業拆售潮

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以下為筆者週一在PC Market所發表的文章「談非住宅物業拆售潮」。
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去年香港政府推出買家印花稅(BSD)時,住宅買賣即時冰封,於低息環境下熱切追求回報的投資者,自然走往暫時沒有限制的非住宅物業市場,但寫字樓及商舖交易銀碼過大下,車位突然成為熱門投資,這本亦無可厚非,因車位一直都是收息理想的投資工具,但當無寶不落的地產發展商積極參與下,輸家明顯是那些不熟悉市場的買家。當時,一個接一個地產發展商推售旗下樓盤的停車場車位,有些是位於已入伙十多二十年的樓盤,來自四方八面的買家瘋湧認購,很快便沽清,但後遺症隨之到來。有些買家發覺車位因供過於求而租不出去,有些打算短期轉手謀利的卻發現沒有承接,車位瘋潮很快便一去不返,大家真的以為大衛打敗巨人的事情真的經常發生嗎?地產發展商難得的一致行動真的會為滿足小投資者而來嗎?不過,有小部份投資者因選擇了供不應求的車位,可安心收租,亦可獲利離場,這再一次引證,投資是沒有免費午餐的,一窩蜂去做一件事未必是好事,肯付出時間努力做功課,才是勝負分野。

近月香港工商物業、地舖及車位成交宗數創了17年新高,當中受惠的股票應是美聯工商舖(459),其和同系美聯集團(1200)的分野,主要聚焦非住宅物業不過,最近住宅和商業物業代理卻有加強合作的空間,上月有多宗商業物業拆售,資深投資者以億元計買入整座寫字樓或商場,包裝後隨即逐層或逐個單位分拆銷售,反應非常熱烈,往往一天內已全銷,賺取的差價亦非常可觀。有些發展商如金朝陽(878)更將自家銅鑼環商廈分層出售,原預期一段時間才套現14億港元,結果一天便全售兼賣多1億港元,資產價值迅即被反映,股價於三星期便上升35%。這次的商業物業拆售潮,尤其是商場銀碼較小,買家對象有源於住宅物業代理的客人。可是,商場舖位投資較具眼光,君不見不少位處旺區的中小型商場,因宣傳不足及配套不夠而鮮有顧客,難顯價值。反而寫字樓只需地方理想連基本配套便較易租出,轉手賺錢亦較易。不過,星加坡上月已出措施遏抑炒樓工廈活動,不排除香港政府將再次東施效顰,結果難料。

(利益申報:筆者為持牌人士,於執筆時,筆者或相關人士或客戶,持有美聯工商舖(459)) 

(按一下下圖可放大)

筆者現為華富嘉洛證券資產管理副總裁,幫助客人管理股票投資組合,詳情請按此
 

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