領匯(823)自收購部份房委會商場、街市及停車場後，便開始進行一連串的增值計劃，包括翻新並包裝商場及街市、重組商戶組合、調高租金、加強宣傳活動、從私人發展商收購商場項目、售賣部份增值潛力不高的商場及停車場等。因為領匯擁有的全是位處社區的商業資產，和市民可謂息息相關，上述一連串動作在社會自然引起很大的迴響，亦較為傾向負面，這個在社會上已討論多年，相信大家已很清楚。不過，若以股東角度出發，管理層卻是交足功課，不斷想辦法為公司增值，增加股東權益，而一切也反映了在股價上。若投資者在2005年11月領匯上市時認購其股份，當時招股價$10.3，至今年1月高位$53.2，計及期間收息$9.8673，回報約5.1倍，每年平均複式回報約21.9%。去年尾，領匯更成為恒生指數成份股。不過，集團現有資產的增值潛力已差不多用盡，未來業務較為倚靠自然增長，所以管理層已有兩線計劃，其一是衝出香港，與國內龍頭地產商萬科企業(2202)研究合作發展國內社區商場業務；另一則是留在香港，但衝出社區，進軍商業區，並已落實有關計劃。
領匯上月藉相關法規寬鬆後，便隨即夥南豐集團以58.6億港元高價奪得觀塘海濱道商業地，將建成甲級辦公室大樓，亦會設有商場及停車場。估計連同地價和發展成本，項目總投資額約105.41億港元，領匯將依股權比例60%，佔集團總資產約4.9%，仍來超過證監會的房託基金守則規定的10%，所以集團在投得海濱道項目後，料仍有空間作其他物業發展。
志在每年收息的股東即時較擔心領匯會否逐步轉型地產發展商，偏離其持股目標，但集團已表示不會拆售或全幢出售，而會持有作長綫收租。事實上，市場上亦有一間已上市多年，恒基地產(12)旗下的陽光房產基金(435)，也是同時擁有社區商場及商業區寫字樓作收租。至於興建這個東九龍資產需數年時間，期間項目只有支出，沒有收入，不過管理層亦即時派了定心丸，對未來派息完全無影響。那究竟領匯算是成功還是失敗，還看你用那把尺去量度！
(利益申報：筆者為持牌人士，於執筆時，筆者或相關人士或客戶，持有恒基地產(12)及領匯(823))
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筆者現為華富嘉洛證券資產管理副總裁，幫助客人管理股票投資組合，詳情請按此
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