1 Aug 2019 - REITs是否已到吸納時機？

隨著香港政治事件升溫，主力本地業務的公司股價便在短時間下跌不少，相信部份資金惟恐事情持續惡化，先行套現看清形勢才決定後著，部份資金則調低預期今年盈利或派息，加上原本預計的估值提升或因投資氣氛差勁而暫不出現，估值也因此受到限制。

本地REITs近日股價明顯受挫， 自高位下跌不少，是否已到吸納時機，相信不少投資者也感興趣，今天便以置富(778)及領展(823)作例子談談。 

置富上週今布半年業績，每股派息按年減少0.8%，但綜合分析認為其成本控制做得不錯，加上旗下最大的天水圍商場翻新逐步完成而看好下半年表現，最新預期全年每股派息按年升2.3%，和業績公布前預期相若。以非進取的正常估值，我現時預期今年估值區間在$8.8至$10.8，今年高低位已見。市弱資金本會流向REITs，但本地REITs現時卻處風眼，加上中資股還算守得住，此次REITs暫未能受惠。未有貨者可考慮待今年合理估值$9.8先下一注，若股價跌至今年估值區間較低位$8.8至$9.3可再下一注，已持貨者則可待此位才加注。因存在不明朗因素，此策略較保守，若香港政治事件降溫，可進取一點。 

置富是唯一差不多全部資產皆是民生商場，業績理應受累較小，而現價$10.16的預期今年息率已有不錯的5.2%。若看至2020年，我現時預期今年估值區間在$9.2至$11.6，以明年目標價$11.6加上兩年收息，現價計預期回報最高達26%，可作參考。

至於領展，先前曾分析股價可以走到多遠(按此重溫)，投資市場就是這樣風高浪急的形勢隨時逆轉，偏進取的估值可暫時休息一下，若以非進取的正常估值，我現時預期今年度(至2020年3月)的估值區間在$70.9至$99.4，今年高位已見。未有貨者可考慮待今年合理估值$85.1先下一注，若股價跌至今年估值區間較低位$70.9至$78.0可再下一注，已持貨者則可待此位才加注。現價$90.45的預期今年息率約3.2%，絕對值非吸引，若中港經濟轉差，民生商場佔比越來越小下反受影響較大，不過若公司重啟回購(去年7至8月回購不少)，對股價會有支持。 

(利益申報：筆者為持牌人士，於執筆時，筆者或相關人士或客戶，持有置富(778)及領展(823))

(以上純屬個人研究心得分享，並不代表本網站、筆者或其僱主之意見、立場、推薦、陳述、誘使、支持或安排，亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出任何投資決定。)

5 July 2019 - 領展(823)股價可以走到多遠？

領展(823)股價今天曾升至$99.8，暫時望紅底股而輕嘆，不過只是時間問題。不少投資者很久以前已認為領展貴貴貴，怎知股價仍是升升升，那麼究竟升至何時停？這其實就是「增長股」的威力，只要每股派息每年仍穩步上揚，只要市場仍追求穩陣收息資產，領展的股價便仍有上升的空間。

 

學懂估值區間，其實很早已可預測今年股價很大機會見紅底($100)，下年也可見$110，不過隨著最新環球經濟形勢，理性分析，並非誇誇其談，今年股價目標可訂高至$115-$120，而下年則可訂高至$125-$130，現時未夠$100的股價，突然可變得很吸引！想知道怎樣運用估值區間去投資「增長股」，以把握如領展等股票的機會，我會在接著連續週四晚的100分實用課程和大家分享，有興趣請按下列連結了解
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投資"增長股"及"估值區間"實戰運用課程 (7月11日及18日) 
http://redmonkeyblog.blogspot.com/2019/06/71118.html
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(利益申報：筆者為持牌人士，於執筆時，筆者或相關人士或客戶，持有領展(823))

1 July 2019 - 增長股估值提升的雙重效應

於6月27日的文章(可按此重溫)，我認為中國移動(941)勉強也不可算是高息股，今天再作補充。我對高息股的要求，不只是每年收息穩定，股價也要上升，尤其是這個追求高息的低息環境，優質收息股的股價於需求上升下，股價也理應上升。

高息股股價可以穩步上揚，很大程度歸因於每股派息每年也在上升，不然其實和投資債券，每年收到相同金額的債息並沒兩樣。所以，我投資高息股，傾向選擇增長高息股，若市場對公司的估值息率不變，估值每年也會隨每股派息而上升；若果估值息率因市場對公司管理質素信心加強，或隨市場息率下調而有所下跌，估值可藉雙重效應升得更多。

領展(823)便是增長高息股的表表者，至2019年3月年度每股派息$2.712，比四年前上升48%，每年平均複式增長達10%，已經打下估值上升的基礎；另一方面，此年度最高股價代表息率2.94%，比4年前的3.41%低，反映市場期間也提升了其估值水平，於此雙重效應下，現價比四年前上升110%，為什麼要投資在增長高息股，答案可謂顯而易見。何況若在四年前買入領展，當時股價$45.8，以最新全年每股派息計，此投資標的最新息率有5.9%，而且仍期望未來每年仍會有所提高。

若要對增長股有更深入了解，學懂怎樣分辨和投資增長股，及怎樣運用估值區間去把握增長股的機會，切勿錯過一個去蕪存菁，實用度100分的課程：「投資增長股及估值區間實戰運用課程 (Jul 2019)」，按此可得到更加資料。
  

 (圖片來源：Yahoo! Finance) 

若要對增長股有更深入了解，學懂怎樣分辨和投資增長股，及怎樣運用估值區間去把握增長股的機會，切勿錯過一個去蕪存菁，實用度100分的課程：「投資增長股及估值區間實戰運用課程 (Jul 2019)」，按此可得到更加資料。

(利益申報：筆者為持牌人士，於執筆時，筆者或相關人士或客戶，持有領展(823))

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14 Jan 2019 - 微觀港股內資金流向 (附置富(778)及領展(823)的最新估值)

昨天文章(按此重溫)從宏觀指標看資金流向，今天微觀一點，看看港股內的資金流向。上週三恒生指數升577點或2.2%那天，港股成交也明顯大升至1,000億港元以上，不過接著每天逐步回落至今天的約740億港元。恒指連升三天，今天跌1.4%，成交卻減少，是否代表升勢較強，跌勢不強？我認為近月這類陷阱不少，還是不去用這個方向去探討。

上週三至五的三天升市，升勢由集中在指數成份股及有短線正催化劑的如5G及內房板塊等，延伸至未見短線正催化劑，甚至負催化劑仍未清理掉的如醫藥板塊等，簡單看是市場資金風險胃納增加，可是當發現公用股如中電(2)、中華煤氣(3)及港燈(2638)，及REITs如陽光(435)、置富(778)及領展(823)的股價也同步上升持續強勢時，又會感到不大正常，因部份資金仍在積極避險，會對市場資金的風險胃納是否真正增加有所保留。

今天也藉此機會分享置富及領展的最新估值。置富於2018年的預期估值區間息率為5.3%至6.1%，此股的估值區間息率近四年也比較平穩，以此水平為基準，並預期今年每股派息維持較低增長的3%，2019年的預期估值區間是$8.6至$10.3，今天收報$9.44，為今年最高點。 

領展於3月年結，預期2019年度每股派息$2.69，是年度的高低點分別在$65.80及$81.95，即預期估值區間息率為3.3%至4.1%。2018年度的高點代表息率3.3%，比先前兩年度的約4.0%為低，可見近兩年度市場又提升了領展的估值。領展股價於去年全年和恒指同步上升，似乎其股價強勢不一定代表買入資金在避風險，反而無論大市強弱，領展還是有資金追捧，可謂近年較穩妥的投資。

若以預期息率3.3%作為目標價，2019年度為$81.6，上週於此水平也遇到阻力，當然若資金要避險找股票泊一泊，其股價在持續需求下也可能於今年3月前升破上週高位，為是年度造出更高的估值息率。若以2019年度看，現價$79.9買入，風險不低，但若有耐性看多一個年度又如何？

市場預期領展於2020年度每股派息升約9%至$2.95，我預期估值區間息率為3.30%至4.35%，即預期估值區間是$67.9至$89.5，目標價仍比現價高12%。 

(利益申報：筆者為持牌人士，於執筆時，筆者或相關人士或客戶，持有置富(778)及領展(823))

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14 Nov 2018 - 領展(823)中期業績初步分析

#柏馬港企調研
對有實質業務的上市香港企業進行分析研究，並盡量把握機會與管理層會面，作更深入的探討，令投資者可加深對相關公司的了解
 
現時主力仍是經營民生商場的領展房產基金(823)於今天中午公布中期業績，每股派息$1.306，至少符合市場預期，下午股價升2.1%，市場初步反應理想。若如過往五年般，全年每股派息為上半年約2.06倍，即$2.69，比市場平均預期高約1%，若以今天收報$73.65計，預期息率約3.7%，仍高於合理估值。至於市場的進一步看法，還得看怎樣傳譯管理層於業績公布後的解釋及展望，現分享財務報表分析摘要，先作過參考。 

(資料來源：公司年報) * 按下圖可放大  

(利益申報：筆者為持牌人士，於執筆時，筆者或相關人士或客戶，未有持有上述股票)

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7 Jun 2017 - [業績公布] 領展房產基金(823)近三年業績 + 財務分析數據

領展房產基金(823)於今天中午公布至今年3月全年業績，現在為大家分享其最近三年財務分析數據。 

大家若有興趣對上市公司作業績財務分析DIY，並取得Microsoft Excel Templete，請參閱我的最新著作「港股A餐」，各大書局有售，或可到「超閱網」(按此)網購。 

(資料來源：紅猴研究、公司年報) * 按下圖可放大

8 Jun 2016 - [個股] 領展(823)全年業績(至2016年3月)撮要

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(節錄自領展(823)全年業績(至2016年3月)公告)

零售物業

於2016年3月31日，物業組合的租用率高達96.0%，續租租金調整率為25.9%，而零售租金則按年錄得6.7%增長。

停車場物業

隨著需求增加，加上到訪我們已提升的商場的訪客數目上升，我們的停車場業務於年內表現理想。截至2016年3月31日止年度，每個泊車位每月收入增加14.4%至2,022港元。

資產提升

於回顧的年度內，我們合共完成五項資產提升工程，包括青衣商場、黃大仙中心北館、朗屏商場、禾輋廣場及天盛商場。這些物業進行了簡約翻新以至大型提升工程等不同規模的改良，並已帶來理想的投資回報。

現正進行11個提升項目，8個項目快將展開，同時亦有逾16個項目正於審視階段，將資產提升計劃伸延至2020年。

資產收購

分別於2015年4月及2015年8月完成收購北京歐美匯購物中心以及上海企業天地1號及2號。

市場的強大需求令歐美匯購物中心取得卓越表現，於2016年3月31日的租用率達100%，而財政年度內的零售續租租金調整率則為38.7%。

企業天地1號及2號繼續為當地及跨國企業設立其上海辦公室的首選地點。於本年度內，辦公室的續租租金調整率為12.8%，而於2016年3月31日的租用率則為100%。

於2016年2月，我們宣布透過政府招標收購香港旺角彌敦道700號的商業項目。於本財政年度結束後，有關收購已於2016年4月15日完成。基於其位置及人流的優勢，我們相信此項物業為經營大眾市場零售、餐飲及服務業之絕佳之選，惟該物業需進行全面翻新工程，蛻變成為現代化的零售商場及大樓。

資產出售

年內，我們持續檢視及精簡物業組合，並於2015年12月完成出售五項物業，出售價較該等物業於2015年9月30日的估值總額溢價30%。我們亦分別於2016年3月31日及2016年4月11日，宣布再次出售九項物業。其中兩項物業的總代價為16.90億港元，較該等物業於2016年3月31日的估值總額溢價15%，而其餘七項物業以較2016年3月31日的估值總額溢價23%，即以19.62億港元售出。該批物業出售已於本財政年度結束後，即2016年5月31日完成交易。

物業發展

現正與其合作夥伴南豐發展有限公司緊密合作，進行一項位於香港九龍東海濱道的商業發展項目。該物業為頂尖的甲級商業物業，預計將可如期於2019年內落成。

香港物業組合收益分析

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證券投資組合管理服務 (按此，再往網頁左下方) 

投資收費專欄「觀微知勢」(按此) 

2014年著作「港股A餐」(按此) 

Facebook專頁(按此)
港企專門店 (按此)

香港八十前 (按此)

上市公司財務分析摘要大公開 (按此)