根據2017年中國物業服務百強企業名單，首位是未上市的萬科物業發展，次位是在香港上市的綠城服務(2869)，難怪於同業中在估值上鶴立雞群，預期今年市盈率已超過30倍，股價於週五仍大升6.7%，並破歷史新高，今天就看看這間公司，以了解國內物業管理公司的運作及賣點。
從下表可見，看2017年度，物業管理服務包括保安、保潔、園藝、物業維修及保養服務，收入佔整體仍約70%，雖然按年仍有不錯增長，但佔比已逐步減少。
諮詢服務包括們向房地產開發商及地方 物業管理公司提供諮詢服務，及示範單位管理服務，收入按年增幅最小，佔整體已降至約13%。
園區 服務包括園區產品及服務、家居生活服 務、園區空間服務、物業資產管理服 務、文化教育服務，收入按年增幅最大，佔整體已升至約18%。
(資料來源：公司年報) * 按下圖可放大
園區 服務收入為增長重點，從下表可見，毛利率於2017年(最右)為33.5%，明顯比物業管理服務的11.2%高，帶升整體毛利率。不過整體毛利率於2017年下跌，亦源於園區 服務毛利率大跌。
從下表可見，物業資產管理服務及文化教育服務於2016年才開始，2017年(最右)仍在擴充投資期，引致園區 服務毛利率大跌。物業資產管理服務主要為綠城置換，即一二手樓銷售經紀業務，文化及教育服務則主要為奇妙園，即開辦學前幼兒班及早教班。 另外，園區產品服務包括協助購買大米、水果等優質農產品等，毛利率較低，高增長也拉低整體毛利率。
於此亦特意提一下空間服務，即協助業主出租公共區域獲取廣告費，我和Larry為了好好準備6月7日的「專業」內房股/大灣區物業投資分享會(可按此了解)，週三特地到大灣區的深圳及南沙看看一手及二手樓，在深圳看的二手樓，電梯外有屏幕廣告(類似我們經常在寫字樓等Lift時看到的，電梯內則有平面廣告位，有一個屋苑電梯內更有投射廣告在Lift門，可謂位盡其用。所以說，園區服務便是香港和國內物業管理公司的主要分別。
另外，我已完成綠城服務的財務報表分析摘要，可按此查閱。
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