13 Aug 2018 - [紅猴日誌] 合理估值下投資好股也需有中短期捱價的準備

全球投資市場的最大不明朗因素特朗普是次攻撃土耳其，為市場徒添不明朗因素，不過美國11月選舉結束後他或會按形勢重整策略。土耳其貨幣里拉於上週五香港收市後急跌，因歐洲銀行不少貸款予土耳其，歐羅亦隨之下跌，亦間接造成市場對新興市場的信心危機，港股亦難逃下跌。

當公布好業績及預期未來業績亦不差的公司，股價短癮上升後，於估值不算貴下，股價還是不能保持，可見股市短期難玩，現時需以較長期投資的角度作考量，合理估值買好股是基本條件，最好加個折讓作安全邊際，還需有中短期捱價的準備，所以形勢較明朗前，持股要優質有信念外，持股比率不會多，保留現金買有機出現更抵買的股票。

個別板塊今年曾被市場熱炒，部份如醫藥及教育等估值超高，物業管理也不低，預期高增長是推動力，但一直說高於合理估值的公司已非投資，而是投機，於高估值才買入必須做好風險管理。

今天另一個市場焦點是教育股全線股價大跌，此板塊自去年下半年股價之升在於民促法，中國司法部剛對民促法徵求意見，令香港以VIE架構的上市公司充滿不穩定性，賴以增長的併購亦充滿不明朗性，所以投資中國企業，往往成也政策，敗也政策，投資者需切記此風險。

自電影「我不是藥神」大收旺場，中國政府亦藉此打壓藥價，又鼓勵外國藥進口，當時市場大多認為利好藥股，但我卻有保留，降價及增加競爭，何來利好，高估值加不明朗政策，縱不是風險，也非投資時機。

於被市場嘗試以增長賣點充昏大家頭腦時，我們還得想想有否如政策方面的風險會隨時出現。所以對物業管理此行業(有興趣可按此重溫6月23日文章「國內物業管理公司受捧原因」)，投資之餘我一直也在想行業及其增長是否真的毫無風險，我想找到但旁敲側擊一輪仍找不到重大風險，而此行業亦沒什麼國家政策扶持過，最支持的要算房地產母公司，我想到若母公司出事或需賣子求存，有配股折讓風險，但仍非行業風險，若大家想到可在Facebook Page PM我，留言也可。

雅生活(3319)股價今天陪跌，是否只是人心虛怯？一間預期盈利增長五成的公司，預期市盈率只在20頭，以增長論非貴，不過也得留意一點，中期業績整體收入按年升103%，毛利按年升131%；當中非業主增值服務收入按年升439%，毛利按年升665%；非業主增值服務收入及毛利分別佔整體41%及50%，而此業務主要包括物業代理服務，即是雅生活的整體業績，不少程度受到國內房地產銷售情況影響，投資者需留意此風險因素。

(利益申報：筆者為持牌人士，於執筆時，筆者或相關人士或客戶，持有雅生活(3319)) 

30 May 2018 - 雅生活(3319)的業務分類

今天港股普遍弱勢，但近日強勢的板塊如內需、醫藥、教育、燃氣、物業管理等股價仍較偏強，尤其是內房股近日股價調整不少下，旗下的物業管理公司股價卻向上突破，看看兩類公司的負債狀況，此為其一因由，而當然也不止這個，下週四的內房專題講座(按此了解詳情)，我和Larry除了分析內房股外，也會談談國內物業管理股的投資價值。

週六寫了一篇從綠城服務(2869)看國內物業管理公司(按此重溫)，看後可了解公司的業務範疇；另一隻規模相若的中海物業(2669)業務分類則簡單分為物業管理服務及增值服務兩類，後者收入佔整體由2016年的6.9%升至2017年的7.8%，業務仍較單一；而今年2月上市，首次股東分別是雅居樂集團及綠地控股集團，而規模較小的雅生活(3319)，則值得談論一下其業務分類。

雅生活收入分為物業管理服務、非業主增值服務及業主增值服務，於2017年的收入佔比分別為68.5%、25.7%及5.8%，按年增長則分別為23%、114%及86%。
 


非業主增值服務主要包括協銷、物業代理、房屋檢驗服務及廣告。協銷即幫助業主賣樓；物業代理服務以廣州市雅卓房地產行銷有限公司名義，在全國範圍內為雅居樂地產和其他房地產企業提供專業、系統的綜合行銷服務，業務模式涵蓋房地產策劃代理、顧問諮詢、二手經紀、通路分銷、整合行銷等。

業主增值服務主要包括生活服務及資產管理服務，生活服務包括物業保養及維修、家政及清潔服務、裝修及拎包入住服務、購物協助及旅遊服務；資產管理服務致力於實現客戶資產保值增值，包括住宅物業租賃服務。

留意雅居樂集團「1+N」策略下的其他業務，包括教育、旅遊、環保等，則並非屬雅生活旗下。

估值方面，綠城服務、中海物業及雅生活今天分別收報$7.95、$2.89及$13.9，預期今年市盈率分別是34.6倍、24.1倍及21.4倍。 

(利益申報：筆者為持牌人士，於執筆時，筆者或相關人士或客戶，持有雅生活(3319))

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