其實或另有原因，股價昨天急升，碰巧跟進開的唯一投行DBS剛出了最新報告，提到數據中心在香港於未來數年供不應求，新意網最受惠，並提升其目標價由$7.5至$10.4，以DBS預期至2020年6月年度每股派息$0.19計，代表息率只有1.8%，而全球最大的數據中心Equinix(EQIX) REITs的歷史息率也有2.1%，此目標價$10.4真的很進取，還是要待年多兩年才到價？
報告提到源於雲應用及互聯網行業，香港數據中心的需求在2018至2021年間以每年15%增長，而期間供應因有限土地資源及工廈轉型而只能以每年7%增長，造成供不應求。這些對需求的調研，如管理層所言，有高有低，不易考究是否準確，但最重要是科技及社會發展事實上對數據中心的需求有增無減。
報告亦提到香港數據中心在2018年尾的總樓面面積(Gross Floor Area - GFA)約760萬平方呎，使用率約80%，剩餘容量預期會在未來兩三年完全給應用。以GFA計，新意網佔全港19.5%，拋離第二位PCCW的13.3%。
集團去年尾成功從政府投得一幅位於將軍澳市地段第 131 號的用地，並已於 2019 年 1 月完成交付手續，該地段屬高端數據中心專屬用地，可提供GFA約 121 萬平方呎，即現有148 萬平方呎GFA的82%，亦是去年全面投入服務將軍澳MEGA-Plus的2.6倍，可見規模之大，預期三至四年後建成。政府現在暫時未有數據中心專屬用地供應，加上現有工廈改裝數據中心條件多多，著實不易，所以集團以至在必得呎價成功投地，我想是中長線策略性投資，大幅提升在香港的市佔率。下表可見，此地投標呎價明顯高於現有上次將軍澳MEGA-Plus用地，一來全港地價期間上升不少，二來集團認為計算方法應以現時工廈呎價加改裝成本，還未計一次過得到這樣大的數據中心用地是非常困難的事。投地結果公布後，市場初時反應較負面，但也算很快作出修正。
還有此地有別於鄰近的將軍澳工業邨內的數據中心，不受分租限制，而集團正對香港科技園就將軍澳工業邨提出司法覆核申請，因「香港科技園一直以大幅補貼的價格出租將軍澳工業邨的土地，其政策禁止將軍澳工業邨租戶(包括經營數據中心的租戶)轉租或准許任何第三方佔用出租場地的任何部份」。管理層預期最快六個月後司法機構才會開始審理，我想若加上上訴，判決至少2021年才有結果。若新意網勝訴，即市佔率會更大，其他數據中心租戶也會轉租投旗下。
新意網現有數據中心如下
- MEGA-Two (沙田) (GFA的520,000平方呎)
- MEGA-Plus (將軍澳) (GFA的470,000平方呎)
- MEGA-i (柴灣) (GFA的350,000平方呎)
- JUMBO (荃灣) (GFA的120,000平方呎)
- ONE (觀塘) (GFA的20,000平方呎)
MEGA-Plus (將軍澳)於去年全面營運，出租率已超過50%，管理層滿意進度。租客包括全球最大雲基建服務供應商，另一個數一數二的亦快將進注，集團不會為盡快出租而忽視租客質素。
MEGA-i (柴灣)為高端數據中心，正進行擴大其空間並增加電力供應，以滿足不斷增長的客戶需求，預期2020年中前可增加兩三成GFA。
另外，去年 1 月亦投得荃灣市地段第 428 號用地，將建成數據中心。集團背靠擁有不少工廈資源的大股東新鴻基地產(16)，亦為長遠發展優勢。
不過，集團搶投上述將軍澳最新數據中心用地，有著中長期策略的重要性，但風險是即時令負債大增，暫時融資源自大股東及銀行，以前者佔大份，管理層提到今年下半年董事會將討論長遠融資方案，我認為正路是配股，亦相信市場有足夠需求，而對每股派息或有攤薄效應。但管理層提到不排除減派息這個選擇，我對此則有保留，因對市場估值有較大負面影響，大股東現佔股權近74%，近頂，不知是否因看好其長線價值而惜售或不想被攤薄，而影響配股的可能性。
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(利益申報：筆者為持牌人士，於執筆時，筆者或相關人士或客戶，持有新鴻基地產(16)及新意網(1686))
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