強美元加弱人民幣，再加全球貿易戰的不明朗因素，恒指自6月中跌破支持後輾轉下跌，上述因素時晴時雨，又互為牽引，令恒指短線走高走低，不過支持變阻力下，除非有超好消息，不然暫看今年30000點不易再超越。
於近月大市回落下，強勢板塊逐步減少，似乎只剩內需、燃氣、教育及物業管理，今天繼6月中文章後，再談物業管理股。我在碧桂園服務(6098)於6月19日上市前，嘗試以理性角度分析其估值。跟據碧桂園(2007)的2017年年報，物業管理業務收入26.56億元人民幣，溢利4.86億元人民幣；再看看現時在香港上市的物業管理股中，規模最大的綠城服務(2869)，2017年收入及溢利分別為51.40億元人民幣及4.85億元人民幣；其次的中海物業(2669)，2017年收入及溢利分別為33.58億元人民幣及4.38億元人民幣；碧桂園服務在此範疇的規模，一上市已是數一數二。以6月8日股價計，綠城服務及中海物業的2017年歷史市盈率分別是46倍及31倍，2018年預期市盈率分別是34倍及234倍，未來兩年每股盈利每年平均增速預期分別是39%及27%。
碧桂園服務於2017年的純利為4.02億元人民幣，若以上市後的已發行股數25億股作為基數，每股盈利約$0.19。現時中國最大的物業管理公司，排名依次為萬科物業、綠城服務及碧桂園服務，假設後者估值較貼近綠城服務，並以2017年歷史市盈率40倍作估值水平，上市後每股可值$7.6；再假設其純利按年增長35%，2018年預期每股盈利約$0.26，我以2018年歷史市盈率30倍作估值水平，上市後每股可值$7.8。其實我當時已盡量偏向進取，可是事實證明還是大幅低估市場的看法，上市首三天最低$8.8，其後輾轉升至7月20日的收市新高$13.9，即代表今明兩年預期市盈率分別是52倍及38倍，我似乎真的沒有市場豐富的想像力，去接受如此高的估值。我想到的原因，包括其母公司碧桂園的未來持續增長的供應上，市場認為最有保證，增值服務拓展上最有潛力。
市場資金整體上雖然少了，但偏牛的板塊也少了，造成一定的擁擠性，令個別股票的估值高企，預期今年50倍市盈率的華潤啤酒(291)及碧桂園服務(6098)，還有預期今年40倍市盈率的中教控股(839)及睿見教育(6068)，現價是投資還是投機，見仁見智，看投資者的心態及長遠眼光，很難分辨對錯，只要對錯真的自己有能力承受，一切與人無猶！
(利益申報：筆者為持牌人士，於執筆時，筆者或相關人士或客戶，持有中教控股(839)及綠城服務(2869))
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