18 Mar 2009 - 談香港地產！

投資組合自2005年12月14日成立日計至今回報：95%

筆者繼續從陸東「智者傲行」一書，選出了一些值得細味的段落，今天的重點是香港地產！(留意此書應寫於2008年尾)

因為筆者對分析樓市不算在行，加上這幾天工作又異常忙碌，所以只會加上短評！

房地產的供求，並不是經濟學的價格越高，供應便越多，需求便越少。房地產並非一般商品(normal goods)，而是包含了佔有欲(aspiration to own)。當樓價不斷上升，大家才會想買。既然房地產的需求，永遠是投資元素(investment concern)重於實用元素(end-user concern)，房地產的demand curve應是當價格升，需求會升，直至頂不住，便會出現拐點(inflection point)。(陸東「智者傲行」)

發人深省的見解！

2000年很多人話供平過租，所以應該買樓，我卻不以為然，因租金會跌。(陸東「智者傲行」)

任何資產下跌，不會因為昂貴，昂貴只是危險，下跌需要一個拐點；正如便宜也不一定升，但若樓價低於重置成本，則肯定未來供應是零，因為沒人再起樓。(陸東「智者傲行」)

地產股股價與資產淨值有折讓不就等於可以買，因為地產股的資產淨值，是假設手頭上所有土地與樓盤，可以現價全價脫手，惟現實中沒有可能頃刻間賣掉所有資產，所次資產淨值只是yardstick，並非Hard Target。

買地產股是買當今資產價值，假設所有地皮、樓盤可以現價賣出，可以收回多少現金，為何夾硬估樓價將會上升而設計出一個預測資產淨值？(陸東「智者傲行」)

香港樓市於1993至1994年作出調整，樓價一年間跌了三、四成。現時經濟環境與1994年有點相似，而現時只得一個條件比1994年更有利於樓市上升，就是土地供應鍊得更緊。(陸東「智者傲行」)

如果希望1987至1997年的十年大升市，樓價升五倍，難度非常高；升就一定升，幅度一定不及。利率已經摸底，未來勢必回升。(陸東「智者傲行」)

香港樓市未來兩年應不會像1997、1998年有secular decline的風險，2003年開始的地產牛市在經過2008、2009年的大調整後仍會繼續。且看1998至2003年，乃是二次大戰後香港經濟最惡劣的六年，每年八萬五新供應、實際利率高達十厘、失業率接近百分之八，每年仍可吸收二萬五千個樓花，今明兩年卻只有一萬一千至一萬二千個單位新供應，樓價大幅下滑風險似乎不存在。但2008年中開始調整的兇險程度，也可像1994、1995年般利害。(陸東「智者傲行」)

兩年後新供應將增加，風險則越來越大。(陸東「智者傲行」)

市淡時，發展商推盤不斷劈價，卻不願補充土地儲備；到了轉勢時，沒有新盤可賣，供應出現斷層，樓價就愈來愈高，發展商於是不停起樓，結果賣的時候又要劈價。週期循環不息，次次都中，1982年如是，1997年如是，2001年亦應如是。(陸東「智者傲行」)

未來兩年供應緊拙，皆因政府政策的轉變。以往補地價時，乃念發展商又要時間成本，又要修橋補路，投入基礎建設，於是留予兩成水位；現時睬你都儍，既不恢復定期賣地，勾地亦不給以水位，發展商需要時間消化這個事實。(陸東「智者傲行」)

這亦解釋了收樓重建的復興，解釋了田生集團、良策集團的出現。(陸東「智者傲行」)

現時樓價不算貴。租金回報仍達4%，而且租金還在上升，息口又在低位，樓價必繼續上升，大慨去到租金回報回落至2%左右。(陸東「智者傲行」)

未來兩年樓價最滲淡時，也只會像目前模樣，買賣差價拉闊，交投萎縮。業主一定企硬不減價，因借貸不多；買家又未捨得追價，因為2007年年尾幾個月間樓價急升了兩、三成。(陸東「智者傲行」)

豪宅非常另類，不同一般住宅，並非經濟指標。暫時看不見富豪信心動搖，因香港富豪正在做祖國十三億人口的生意，而大陸未有出現問題。所以就算trophy property租金回報低於1%，亦不用擔心。(陸東「智者傲行」)

豪宅不成問題，大型屋苑更加要升。傳統一線中產屋苑樓價回到1997年高峰期，毫無難度。太古城平均呎價升到一萬元，相信兩年內極可能發生。(陸東「智者傲行」)

陸東似乎認為此次樓價調整幅度，仍有機達三成，但於今年尾或下年開始，樓價會大幅反彈，但到2011年又會因供應過多而下挫。這個預測絕非主流，不知大家可會認同？

(待續)

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