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19 Nov 2019 - [投資論壇] 和「經濟商學院」連續第五年合作公開講座順利完成

自2015年起連續第五年,和「香港經濟日報 - 經濟商學院」舉辦 收費 講座 ,每年都有 約 300人參與 ,今年 因找到合適場地不易,座位減至200人多少少,結果於 活動兩星期前已報名爆滿,當天基本上也座位滿滿,於近月整體氣氛差勁下,實屬難得,無言感激! 今年 講座題目改為...

Wednesday, September 04, 2019

4 Sep 2019 - 從陽光房地產(435)業績到談估值的「不明朗性」

於香港風雨飄搖之際,陽光房地產(435)今天收市後公布至今年6月全年業績,第一時間看的是每股派息,按年升3%至$0.273,市場上有兩個分析報告,一個預測$0.269,另一個預測$0.281,平均$0.275,業績算是符合市場平均預期。

不過,這份業績只到6月,是過去式,未反映6月後的狀況,投資者現時最擔心的是香港未來,而未來的「不明朗性」非常大,投資者最不喜歡的就是「不明朗性」,所以不少資金選擇先沽貨離場,因此本地業務較重的公司股價近日異常積弱,所謂有危有機,急跌下來的股價會否是機會?

陽光房地產為例,市場本預期是年度(至2020年3月)每股派息按年升6%至$0.291,以近兩年度估值息率在4.6%至5.7%計,是年度估值在$5.11至$6.33,短短兩個月,己行完了這個估值區間。可是,預期的加租還可以嗎?經濟會否差至需答應租戶減租要求?又或香港會很快回復正常?越答不到,「不明朗性」便越大。 

假設是年度每股派息按年持平,估值區間便是$4.82至$5.98;假設是年度每股派息按年跌5%,估值區間便是$4.58至$5.68;假設是年度每股派息按年跌10%,估值區間便是$4.34至$5.38。現價$5.30,是貴是平?就是因為現在「不明朗性」大,所以答不到。以上估值,還假設市場對陽光房地產的估值息率不變,若估值息率需上升以反映更大風險,估值會再低。

推而廣之,這些也是現時香港地產股、REITs甚至公用股面對的境況,如前天提到。若果你相信一切最後會事過境遷,而自己又能夠承受事過境遷前股價的持續下跌,此時無疑是一個不錯的吸納機會。 若果不是,還是等形勢更清晰,「不明朗性」減少時才買入,當然那時股價比現在會較高。

集團對香港前景看法,業績上也有點評,大家可參考一下:「鑒於持續不斷的社會爭議將加劇零售消費放緩,並對經濟增長構成進一步壓力,香港的商業環境因而會變得較為嚴竣。零售業的前景明顯不太明朗。除社會爭議引發的嚴重影響外 ,對網上購物的日益倚重將繼續影響某些傳統行業 (如時裝及電器/電子設備 )。此外,管理人注意到新增零售空間供應上升,尤其在荃灣及將軍澳等地區。總括而言,不能排除出現 較低的續租租金增長 (對若干行業甚或負增長),以及空租期較長的情況」。

(利益申報:筆者為持牌人士,於執筆時,筆者或相關人士或客戶,未有持有陽光房地產(435))

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