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Saturday, May 02, 2020

2 May 2020 - 大規模及小規模物業管理股的分別

近日物業管理股的曝光率似乎稍為減少,但其實股價仍在默默上升,沉寂一會的雅生活(3319)股價週五上升9.5%破新高(下圖源自港股360),又再次引起關注。我們組合長期持有的雅生活及碧桂園服務(6098),股價今年已分別上升59%及37%,預期今年市盈率分別為30倍及41倍,不過於此板塊中也有升幅更標青,估值更高的!


個別物管股近日進行了一些動作,先談碧桂園服務,其於年初收購電梯保養公司,算是垂直整合,其他物管公司也有此著,正路策略。較特別是4月中以約8,400萬元人民幣,收購文津國際全部股權及債權,此公司業務範疇涵蓋財產保險、人身保險及再保險經紀業務,可向其管理住戶及租戶交叉銷售,提供基本服務完善社區增值業務及開拓財路,收購價規摸也不大,特別處在於賣方是大股東家族成員,市場未見負面反應。本週二收市後,集團公布以約1億港元入股從事地產代理的合富輝煌(733),佔其股權10%,市場初步反應亦未見負面,似乎是對碧桂園服務的收購照單全收。

另外,碧桂園服務於本週一收市後公布發行38.75億港元零息可換股債券,所得款項將用於未來潛在併購、戰略投資、營運資金及公司一般用途,市場初步反應負面,一來集團去年尾持有約69億港元淨現金,去年經營業務現金流約36億港元,沒想過還需集資,二來標示用途廣泛,似沒目標。不過,往正面想,有過百億元在手,可換股債券年期只有一年,方向應朝著快有較大型收購出現,其後管理層向投資者溝通,市場相信集團目標是收購海外主力從事商用物業管理的International Facility Management公司,繼續想做大做強,超越其他同業,是好事,投資者接著需留意的是其執行能力及承受能力。

我們經常說要選好賽道去投資,而選中增長賽道後,也要選中公司,而市場越偏向選擇較大規模的,因相信其可將現有資源及資金槓桿得更好,小規模的縱使現在增長也不錯,但時間越長,除非本身有突出優勢,並非Mee-too公司,恐怕也會被大規模的越拋越後,估值未能提升,因此規模的要做得比大規模的出色,至少增長明顯較快,收購更到位進取,才會被清睞。

物業管理板塊,我們也曾投資過奧園健康(3662),但因去年忽然投地將開發為康養及醫療美容產業綜合體,脫離市場喜愛物管股輕資產的基本要素而放棄之,而集團亦知問題所在,很快便公布發展成本會由母公司中國奧園(3883)負責,股價才回穩,但市場仍擔心管理層胡亂作為,估值仍明顯落後於同樣高增長的新城悅(1755)等。集團於上週公布2.48億元人民幣收購樂生活智慧社區服務集團(目標公司)80%權益,其管理208個項目,物業總建築面積約2,263萬平方米,比去年尾的在管面積 1,510萬平方米還多;收購價相等樂生活2019年的12倍市盈率,明顯低於中國奧園本身的超過25市盈率;另外,60%管理面積為非住宅物業。此收購不排除令市場對中國奧園先前的負面形象進一步改觀。


後來,我們也曾投資過藍光嘉寶(2606),母公司於內房行業規模不算小,本身增長亦不差,可是股價就是升不上,集團有做同業收購,但市場卻聚焦其收購過慢,不買賬,當大規模的估值在衝高,藍光嘉寶卻上不了,現價預期今年市盈率低於12倍,我們也和投資友儕探討過,仍未找到原因,暫時只可說市場資金傾向投資在大規模的強者,如中海物業(2669)沒有做過什麼特別的事情,股價及估值卻持續上升,但對規模的弱者要求非常高,才會吸引他們的目光。 

還有一個例子,時代鄰里(9928)於4月9日收市後公布以1.42億元人民幣向母公司收購廣州市時代融信小額貸款公司70%股權,不知是否代表向管理屋苑住戶及租戶推銷借貸不大正路,股價曾累跌15%,致使集團於4月27日收市後公布取消此交易,股價兩天共反彈7%,不過規模的做錯一個動作,需更出力作能令市場改觀。

不只物業管理行業,其他增長賽道也呈強者強,弱者弱的趨勢,弱者要成強者,需有明顯突出的點子才行。 

我們在4月的「每月精選增長股分享課程」為中國物管股做了一個詳細的分析及比較,有興趣付費於網上重溫,請按此了解及報名。

簡志健,持證監會持牌人士,博立聯合創辦人/中原資產管理投資總監
執筆之時,筆者及其客戶持有新城悅(1755)、雅生活(3319)、碧桂園服務(6098)

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