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Thursday, January 02, 2020

2 Jan 2020 - 內房股的投資時機

 (此文章於一週前在「中原博立」Blog率先刊登,若未來想優先閱讀,請按此並到某一篇文章,免費註冊後便可)  

今天講一下近日熱門的內房股,內房股於過往十年股價升了不少,先選一些規模較大的,龍湖集團(960)、華潤置地(1109)及碧桂園(2007)分別升了400%、150%及400%,大家看了必定認為華潤置地相對不值得投資,簡單下這結論,因為往往忽略這十年持貨的能耐。

內房股的最大風險是國策,好像近月限價、限購等調控政策逐步寬鬆,銷售便好了,內房股股價也升了。內房股的其次風險是債務問題,市場水緊或人民幣下跌令美元債務成本上升,也會令內房股股價下跌,尤其是那些負債比率較高的。當這些內房股風險出現及發酵,股價可以跌得很厲害,好像碧桂園股價曾經回調六七成,投資者需自問會否於此情此境還有能耐持有不沽,若非這樣,十年股價升400%根本不是你可享受到的。至於龍湖集團及華潤置地,股價最多曾回調三四成,持有不沽的機會相對較大,尤其是華潤置地是央企,倒閉風險相對較小,負債比率在同業中明顯較低,更易成就持有不沽。





融創中國(1918)則更經典,股價於過往十年升了1370%,主要自2017年上升,升幅約600%,可是期間波幅很大,因管理層策略進取,大鳴大放,負債比率一直高企,數年前更被市場擔心能否持續經營,投資者實不易有能耐持有不沽。不過,今年管理層致力減低一直高企的負債比率,期望於住宅、商業、旅遊等多方面佈局收成,市場至少短期有憧憬。 

融創中國主席孫宏斌近日的言論,我認為有些啟示值得分享,他說:「房地產行業的相關上下游在GDP中要佔到30%,房地產行業的賣地收入加上稅收收入,佔整個財政收入的40%;這個行業的貸款,佔28.9%,加上其他行業貸款,用房地產做抵押的,是50%。改變經濟過度依賴房地產,已經是一個國家的政治高度和長期戰略選擇了,因此我們要理解政府作出的調控政策」。

可是,現實是中央近月因中國整體經濟不理想,已明顯鬆手,包括在12月初中證監批出首創置業(2868)及富力(2777)發行新H股的審批、境內債及資產擔保證券(ABS)渠道重開、5年期貸款市場報價利率(LPR)下調0.05厘等。這些可反映中國政府口說經濟不可倚賴內房,並在可能情況下進行不同程度的調控,可是當經濟不濟時,還得無奈用內房谷經濟。

過往三年,參看內房股股價,2017年全年跟大市上升,未具參考價值,而2018年及2019年,內房股股價自年中回落,但自9月見底回升,2018年升勢至翌年4月,2019年升勢至今,還看可延續至何時。可見當經濟到年尾未達標時,中國政府還得如今年般,口硬心軟,低調放鬆內房調控催谷經濟,因此未來每年9月時再遇相類情景,內房股或會是不錯的選擇。

另外,孫宏斌也提到:「今年房地產的整體規模約16萬億元人民幣,而這個規模大概還會保持很多年」,這代表內房由增量市場變為存量市場,整體銷量不變下,內房企業若想保持增長,便需搶佔同事的市場,本身規模越大,借貸成本越便宜,越有實力在行業整合中突圍而出。 下圖可見,內房100強在銷售面積及銷售金額的市佔率過往數年逐步上升。



另外,上圖可見,於內房100強中,首10強因規模大,銷售增長反而較慢,第11至50強的銷售增長則較快,投資者可留意。至於何謂內房100中,可參考內房調研公司克而瑞的網站,有興趣可按此瀏覽以2019年首10月銷售額計的內房100。 

(執筆之時,筆者及其客戶持有龍湖集團(960)、華潤置地(1109)融創中國(1918))

簡志健 Michael(紅猴),證監會持牌人士,中原資產管理投資總監

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