推薦活動

[網上投資課程] 每月精選增長股分享課程 (紅猴 x Larry) (5月26日)

日期: 2020 年 5月26日 ( 星期二)   時間: 7:00pm – 9:00pm   費用: $400   導師:紅猴(Michael Kan)及Larry Hung 形式: 網上授課( 可即場看,或限期時間內無限次重溫 )   (下次7月7日的課程將上調收...

Friday, January 10, 2020

9 Jan 2020 - 怎能從云云物業管理股中突圍而出?

(此文章於一週前在「中原博立」Blog率先刊登,若未來想優先閱讀,請按此並到某一篇文章,免費註冊後便可) 

內房股近月很火熱,人行於踏入2020年即全面降準,可謂火上加油,投資組合於上月增持內房股算是適時部署,對於內房股,先前的文章已有所分析,可按此重溫。至於由內房衍生出來的物業管理公司,相關股票去年長時間受到市場追捧,上月相對較靜,市場注視點集中在保利物業(6049)的招股上市,直至龍湖集團(960)上週公布入股綠城服務(2869),此板塊股價才再次熱起來。

 龍湖集團計畫在 2020 1 6 日之前收購綠城服務大股東的舊股、並在 6 15 日或之前認購新股,以獲得合計擴大後綠城服務已發行股本總數的10%。因為龍湖是管理優質大型內房股,入股綠城服務可謂對其質素及發展前景的認可,公布後股價初步反應正面。綠城服務因去年上半年業績不理想,股價走勢明顯落後同業,估值市盈率於2020年不易再達40倍的過往高位,此板塊的估值龍頭早已被碧桂園服務(6098)取代,預期2019年市盈率最高達45倍,剛上市不久的保利物業也來勢洶洶,估值水平也拍得住。保利物業的賣點,除了自身規模及母公司實力外,我認為其51%收入來自公共物業管理,可幫助在云云物業管理股中較吸引投資者,因公共物業管理即管理博物館、圖書館、交通交匯處等,不受住宅物業市道影響,大多是單一業主,易於溝通,在適當前提下提升管理費較容易,將會是今年物業管理股的擴展業務方向,因此藉收購而提升公共物業管理收入佔比至40%的雅生活(3319),其現價($27)所反映的預期20倍2020年市盈率,並未能顯其應有價值,至少應達到中海物業(2669)現價($4.99)所反映的預期約25倍2020年市盈率。

說回龍湖集團入股綠城服務,管理層提到是次投資主要看好後者前景,暫未有實質的合作計劃。至於綠城服務主席從售5%舊股所得現金,相信將可用於支持一些未成熟的社區增值服務,例如是殯儀及老人護理等,當成熟時會注入綠城服務,另外5%才發新股以減少股權沖淡效應。此次入股是否只止於此?

從龍湖集團的2018年年報可見,物業管理及相關服務及其他收入及溢利分別約32.6億元人民幣及8.0億元人民幣,收入比綠城服務少約一半,但因綠城服務溢利率屬偏低,龍湖物業管理及相關溢利比綠城服務更多,溢利率拍得住行業中最高水平的碧桂園服務,可見龍湖物業管理的規模本身也不少,亦有傳聞今年會上市,所以我有興趣留意此次入股的後著,會否預示兩間大規模物業管理企業的合併?論銷售規模,綠地比雅居樂(3383)大,但也將物業管理給持股的雅生活負責,所以內房自身的物業管理未必一是需自家經營,反而藉合併兩間物業管理企業造大造強,可以更有效益,這方面亦可能是另一個從云云物業管理股中突圍而出的策略。 

現在也給大家分享「房天下」公布的「2019中國物業服務百強企業」(按此參閱全份名單), 從首十數名中,可見到熟悉的名字!


(執筆之時,筆者及其客戶持有龍湖集團(960)、雅生活(3319)碧桂園服務(6098))

簡志健 Michael(紅猴),證監會持牌人士,中原資產管理投資總監

No comments: