31 Dec 2006 - 看好中國地產股2007年表現

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2006年1至12月瀏覽人次：超過100,000

又一個現在非「全民皆股」的客觀數據，有報章訪問了105位18歲或以上市民，只有32名表示今年內有入市買賣股票，佔30.48%。32名有入市的受訪者中，20名(62%)表示今年炒股賺錢，8名表示打和，4名(13%)說今年炒股輸錢。

那麼為什麼很多人覺得現在已經「全民皆股」？第一，很多人在抽新股是一個事實，但筆者多次強調，抽新股只是抽獎遊戲，風險暫不大，那些人還未算真正投入風險大的股票市場；第二，這源出於一個社會現象，就是很多事都被傳媒誇張渲染！

最近恒隆集團(10)、長和系等本地公司相繼在中國購入地皮發展地產，足證中國土地有價有市，於中國越多土地儲備越有優勢，亦怪不得世茂房地產(813)、雅居樂地產(3383)等上市集資後仍不斷用不同途徑籌集資金補給土儲。

中國地產股去年已升了很多，於宏調陰影下仍繼續升值，2007年還有否前景？筆者選了八隻主要中國地產股，以市值順序排列，試加以比較及分析。

(按一下下圖可放大)


以經濟因素計，中國經濟持續高速增長，人民收入越益增加，對購買房地產的需求亦越來越大；以政治因素論，中國正主力扶持中國金融業，銀行以前的壞賬大部分於上市前被政府注資改善，絕不希望房地產市場崩潰使銀行壞賬再度高企，所謂掀一髮動全身，蔓延禍及中國股市及壽險財險公司投資回報，所以就算持續宏調亦會繼續温和。另一角度闡釋，宏調下銀行收緊信貸，打擊沒有實力的地產發展商，大型地產發展商便少了競爭對手，更易愈做愈大。那麼，中國地產股現價是否值得投資？

於此牛市，筆者就進取一些以2008年預測每股盈利及PE作分析基礎，八隻股票PE由9至17，平均13(2006年及2007年分別為22及17)；由2005年至2008年計，預期每股盈利年增長由23%至58%，平均41%。中國地產股有別於香港地產股，因預期高增長可享有更高PE，從上述的數字，中國地產股現值不算貴，牛市下不排除還有50%甚至100%升幅！

中國地產股的另一種估值方法為每股資產淨值(NAV)，但這個數據不易得到，各大投資銀行亦有各自的估值方法，如Morgan Stanley對世茂房地產(813)於2006年及2007年的預期每股NAV分別為$12.3及$14.5，但從財華網得到的預期每股NAV只是$3.08；所以上表所列出的每股淨資產(從財華網取得)及股價/賬面值只可作八隻股票相互比較之用，只供參考，不能作準。

世茂房地產(813)

云云中國地產股中，筆者較看好世茂房地產(813)，未來數年預期盈利高增長，負債低，現金充足。今年購入六幅地皮，總樓面面積達到56,000平方呎，按目前的土地儲備，可建樓面面積達1.85億平方呎，為中國地產股之冠；管理層對投資中國房地產經驗豐富，策略靈活，現時香港大型發展商進軍內地房產市場，多針對一城市，相反世茂房地產(813)早已向二城市發展。以下為公司管理層對此策略的解釋

「集團的發展策略是在具有潛質的二城市收購大片土地，樓面面積多在100萬平方米規模，然後分期發展，約6至7年完成。首期的利潤當然較低，但經過幾年時間，在整體中國經濟向上的勢頭下，樓價可望水漲船高。隨區內發展日漸完善，樓盤知名度提升，加上基建配套發展，項目後期的利潤可以高達50%至60%，情況一如集團當年發展上海世茂濱江花園，至後期的利潤高逾60%。我們收購武漢地皮時，每平方米樓面地價不過2,000元，連建築成本也不過5,000元，今天推出市場的售價卻高達8,000元，就是因為我們較別人早着先鞭。」

筆者以2008年預期PE20計，估世茂房地產(813)值$21。

綠城中國(3900)

綠城中國(3900)的根據地為浙江省杭州市，杭州市剛在由中國城市競爭力研究會主辦的「中國內地城市投資環境排行榜」上，被選為首位，相信未來將成為中國內地發展最快的城市。有評論如下：「杭州的成功之處在於當地政府除了強調經濟發展外，亦同時注重環境的保護，使各方面平衡發展。因此，杭州不但在投資環境上排名第一位，在宜居及宜遊城市排行上，均佔據全國第二位，對外資有極佳的吸引力。」

綠城中國(3900)剛與杭州濱江房產集團達成合作，聯手發展杭州市項目，是繼與濱江以36.3億元的價格共同取得“杭汽發地塊”之後的再度攜手，有助於進一步鞏固綠城在浙江房地產市場的領導地位。

綠城中國(3900)過去5年不斷在各地增加土地儲備，目前在全國12個城市擁有物業項目。截至06年上半年，集團土地儲備總建築面積達8,650萬平方呎，可滿足未來5年需要。綠城中國(3900)剛獲穆迪評級為Ba2，2006年下半年有更多項目竣工，將為企業帶來強勁銷售增長。

筆者以2008年預期PE15計，估綠城中國(3900)值$24。

另外，雅居樂(3383)及富力地產(2777)也是不錯選擇，以2008年預期PE15計，分別值$9及$23；若大家對民企，尤其是成敗取決於一個人的領導能力的公司有介心，筆者便建議買一隻中國海外(688)好了。

投資組合方面，筆者於上週五買入綠城中國(3900)；由去年12月中至今回報65%，比恆生指數的33%明顯地高，但亦比國企指數的99%明顯地低，算不過不失，但以筆者進取中帶保守的投資方法，有此回報實屬不賴。筆者於長線投資組合首度加入止賺止蝕價，因覺得股價若跌至這些價位，牛市將去熊市將來，還是收割利潤再趁低入市為上！

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