中國物業管理股自2019年起股價再展升浪，升足全年，踏入2020年仍然強勢，不少畏高症的投資者擔心股價是否已見頂。其實股價高與不高，大部份投資者會以股價已經上升多少來衡量，可惜這是捉錯用神！很多人幻想自己十年前買入騰訊(700)並持有至今，事實上他們會一早因股價持續上升而認為股價過高，持有數個月已沽出，若他們不清理此投資謬誤，夢想永遠不會變成現實。
衡量一間公司股價是否過高，不是看股價本身，而是看市場估值，而市場估值可以去到那個水平，則要考量其預期未來盈利增長、行業及公司的可塑性、公司的市佔率及競爭優勢等，而投資者也不可以閉門造車，需了解市場資金的最新想法，因為股價為市場供與求的平衡點，並非投資者只憑個人經驗及知識計算出來。好像先前文章提到有能力影響市場資金看法的大型投資者，於量寬及低息環境取得較大部份市場上新增資金，他們以較長線的思維看股票，投資的公司預期預期將在未來五年甚至十年在某一個高增長賽道成為領頭羊，若投資者仍繼續以顯微鏡看公司，只看今年的業績及傳統估值，便不能想市場所想，和市場同步。
說回中國物管股，香港也曾經有如新昌等本土物管企業上市，印象中市盈率都是10倍水平，現時中國物管股的市盈率動輒30至40倍，仍有不少投資者未能接受，因為他們是用顯微鏡看公司。一個行業或一間公司的估值水平，和其未來增長空間成正比，而中國物管行業的擴容源於母公司內房的持續生意貢獻、搶奪其他項目、收購同業、加強各方各面的增值服務、開拓非住宅物管等，碧桂園服務(6098)更開始走出物業管理框框，試點輔助城市管理，又集資計劃收購海外商業設施管理企業，造大造強的空間很廣闊，天花板很高，賽道很長，估值也可以很高。
中國物管股上市集資後有的是錢，加上業務本身也產生更多現金流入，怎樣運用這些現金做好收購合併，增加盈利兼搶奪市場，便成為致勝關鍵。碧桂園服務於年初收購電梯保養公司，算是垂直整合，正路策略。較特別是4月中以約8,400萬元人民幣，收購文津國際全部股權及債權，此公司業務範疇涵蓋財產保險、人身保險及再保險經紀業務，可向其管理住戶及租戶交叉銷售，提供基本服務完善社區增值業務及開拓財路，收購價規摸也不大，特別處在於賣方是大股東家族成員，市場未見負面反應。集團4月尾再公布以約1億港元入股從事地產代理的合富輝煌(733)，佔其股權10%，物業代理一直是中國物管股的主要增值服務之一，市場反應亦未見負面，似乎是對碧桂園服務的收購照單全收。
市場資金偏向看好中國物管行業的較大規模企業，因為於整合中的行業會強者越強，小規模的要做得比大規模的出色，至少增長需明顯較快，收購更到位進取，現金用得有效率，才會被清睞。好像奧園健康(3662)去年忽然投地以開發療養及醫療美容產業綜合體，脫離市場喜愛物管股輕資產的基本要素，因此被市場拋售，而集團亦知問題所在，很快便公布發展成本會由母公司中國奧園(3883)負責，股價才回穩，但市場仍擔心管理層胡亂作為，估值仍明顯落後。集團於4月尾公布以2.48億元人民幣收購樂生活智慧社區服務集團80%權益，其管理208個項目，物業總建築面積約2,263萬平方米，比去年尾的在管面積 1,510萬平方米還多，而收購價相等樂生活2019年的12倍市盈率，明顯低於中國奧園本身的超過25倍市盈率。奧園健康此收購明顯可產生協同作用，直接簡單易理解，市場隨即改觀並提升估值，股價亦轉強勢。小投資者如小規模物管股般，有限資源下，專注才是致勝之道。
簡志健，持證監會持牌人士，博立聯合創辦人/中原資產管理投資總監
執筆之時，筆者及其客戶持有騰訊(700)、碧桂園服務(6098)
No comments:
Post a Comment