23 Dec 2011 - 領匯(823)將軍澳坑口商場的佈局

投資組合自2005年12月14日成立日計至今回報：248%

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「紅猴股評」改革中 

於這個較淡靜的市況，最好的事情除了休息以為自己充電外，當然是自我增值，筆者除了正在完善「紅猴股票估值表」(按此)，亦會嘗試改革「紅猴股評」內容及相關網站及媒體的定位，為未來的投資機會鋪路。 

領匯(823)將軍澳坑口商場的佈局

筆者每天清晨會閱讀不同傳媒的財經新聞，從12月19日起，嘗試若看到一些筆者認為值得關注的訊息，會在此和大家分享。那麼這些財經新聞有何啟示，大家可自行分析。

不過，或許因假日將至，全球從業員亦漸次休戰，今天沒有什麼「值得關注的財經新聞」和大家分享，但可跟進一下昨天領匯(823)再出擊收購私營商場的新聞。
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領匯(823)自今年中收購將軍澳南豐廣場後，再次收購位於將軍澳的商場，昨天公布以5.88億元，向信和置業(83)收購將軍澳海悅豪園商場，預計下月完成。領匯(823)表示，根據估值報告，截至本月21日止，物業估值為5.8億元，回報率約為4.8%。該商場的總樓面面積約為6.3萬平方呎；目前，物業擁有約32份租約及多項使用權協議，每月帶來租金收入(不包括管理費)約230萬元，店舖現時已全部出租，其零售業務組合主要包括服務業、超級市場及餐飲業。(節錄自信報)

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領匯(823)在將軍澳坑口以厚德商場(房委會商場提升項目)為本，繼年中收購南豐廣場後，今天宣佈買入海悅豪園商場，實行圍堵新地(16)東港城商場及港鐵(66)連理街，好像以農村包圍城市的策略。

筆者頗為熟悉這個社區，可在此作簡略介紹。坑口有很多屋苑，包括公屋、居屋及私人屋苑，商場的客路多本區中產及草根階層，西貢居民及將軍澳其他地方居民也會到此購物。 

自年前東港城商場提升計劃完成後，商店更多元化，加上經常有推廣活動，包括TVB節目及劇集宣傳進行，亦能吸引一些外區客，所以此商場一直為坑口消費中心。連理街商場則為港鐵上蓋項目，擁有地利，亦以行人天橋聯繫南豐廣場及海悅豪園商場，而東港城商場及厚德商場則有兩處互通相連處。坑口還有一個規模與海悅豪園商場不相伯仲，與海悅豪園商場相連的恒基(12)新寶城商場，不知會否是領匯(823)下一目標。

(按一下下圖可放大)

看上圖可見，藍圈內為非領匯(823)商場，為坑口的中心地帶，人流最多。紅圈內為領匯(823)商場，厚德商場人流也不差，但南豐廣場及海悅豪園商場本身尚欠吸引力，雖可經行人天橋從港鐵站行至，但若非商場上蓋私人屋苑居民，會較少前往購物，怎樣重新包裝這兩個商場，怎樣和厚德商場產生協同效應，那要看領匯(823)的功力。不過若只視南豐廣場及海悅豪園商場為有4.5厘至4.8厘回報的商場項目，不存憧憬也算不錯。

筆者仍看好領匯(823)，因現時只策略性持有ETF而未有持貨，但可按此重溫6月時提出的觀點。 

恒指國指走勢談 

請參閱12月11日的股評，按此重溫。

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