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Monday, September 07, 2020

7 Sep 2020 - 物管股還有什麼賣點 (信報「財智博立」專欄)

物管股自2019年起股價大多處上升軌,期間股價波幅不算低,因為隨著股價高升,部份投資者自然會出現畏高症,而事實上估值水平也越來越高,好像以8月尾股價計,龍頭物管碧桂園服務(6098)預期今年市盈率在50倍水平,增長最快的中型物管永升生活服務(1995)更達60倍水平,市場資金部份認為估值已經過高,但亦有部份認為增長空間還有不少,如碧桂園服務及永升生活服務今年上半年純利分別上升超過50%90%,以PEG衡量估值尚算合理。兩派的博弈自然會造成股價的短期波動,而隨着股價越升越高,波動也越來越大。

投資現在的物管股,首先要撇除這些公司只是和大家經常在香港見到的物業管理公司一樣的觀念,不然應該由一開始便不會對現在的物管股看上一眼。香港的物業管理公司大多實行酬金制,即是指在預收的物業服務資金中,按約定比例或者約定數額提取酬金,其餘全部用於物業服務合同約定的支出,結餘或者不足均由業主享有或者承擔,這種制度令物業管理公司「做又三十六,唔做又三十六」。而中國的物業管理公司大多實行包乾制,如永升生活服務於今年中的在管建築面積便有99.3%行包乾制,即是向業主收取固定物業服務費用,盈餘或者虧損均由物業管理公司享有或者承擔,令物業管理公司有動機開源節流,以創造更多盈利。根據新城悅服務(1755)的中期業績報告,公司通過「卓悅賽場」機制,使得各個項目管理團隊有一個互相比拼服務水平的公開平台,定期發布成績,有效增加積極性;另外,亦推廣「項目合夥人」機制,讓項目管理團隊的收入與項目績效直接掛鈎。因此,香港的物業管理公司大多只提供保安、清潔、園藝、維修保養等基本物管服務,而中國的物業管理公司的增值服務則不斷推陳出新,包括為業主提供拎包入住、家裝宅配、物業維修、社區團購、家政、房地產經紀服務,而這些增值服務毛利率明顯較基本物管高,好像碧桂園服務及永升生活服務今年上半年的社區增值服務收入按年增幅分別達96%85%,對其純利大幅上升貢獻不少。

香港的物業管理行業已進入成熟安穩階段已久,而中國的物業管理行業發展仍持續有催化劑,前年開始相關公司致力開拓增值服務,去年開始提升商業物業及公共物業管理的比重,以作多元化發展,今年開始焦點放在將屋苑管理及社區管理的經驗用在城市管理上。碧桂園服務率先於去年開啟「城市共生計劃」,以遼寧省開源市作試點,今年再增加三個城市,雅生活服務(3319)今年中亦公布重點發展城市服務,新城悅服務及永升生活服務也正發展此範疇。城市服務包括市政、環境衛生、園林、道路養護、公用設施管理等,對象和服務內容與物管公司現有業務存在一定重疊,業務具延伸性。根據碧桂園服務(6098)所述,物業管理公司「將作為新型城市治理公共服務的探行者,逐步形成基於數字化城市運維平台之上,利用市政公共服務覆蓋城市基礎設施、公園景區、文體場館、交通樞紐、醫院學校、商業寫字樓、住宅社區等多業態整合下的一體化運營的城市大物業模式」,物管股投資者可留意此方向的未來發展。

簡志健,持證監會持牌人士,博立聯合創辦人/中原資產管理投資總監

執筆之時,筆者及其客戶持有新城悅服務(1755)、永升生活服務(1995)、雅生活服務(3319)、碧桂園服務(6098)

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