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[投資課程] 以「立體九宮格選股法」發掘潛力倍升股 (紅猴 x Larry)

日期:2019年3月28日、4月4日及4月11日(星期四) 時間:7:00pm–10:00pm 地點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室 費用:$4,900 導師:紅猴(Michael Kan)及Larry Hung   [課程綱要] -  「立體九宮格選...

Tuesday, March 05, 2019

5 Mar 2019 - 拜訪新意網(1686)後的深入分析

我在2月24日趁新意網(1686)交出中期業績後寫過(按此重溫),認為股價於2月已升了不少,不排除短期有點壓力,但以中長線角度看仍是不錯的投資選擇。股價在回落整固一段時間後,昨天明顯反彈上升至近半年高位$5.94,正好剛剛收市後到訪其觀塘總部,向管理層了解最新情況,期間他也有兩次回應投資者來電查詢,或許是股價急升後的效應!


其實或另有原因,股價昨天急升,碰巧跟進開的唯一投行DBS剛出了最新報告,提到數據中心在香港於未來數年供不應求,新意網最受惠,並提升其目標價由$7.5至$10.4,以DBS預期至2020年6月年度每股派息$0.19計,代表息率只有1.8%,而全球最大的數據中心Equinix(EQIX) REITs的歷史息率也有2.1%,此目標價$10.4真的很進取,還是要待年多兩年才到價?

報告提到源於雲應用及互聯網行業,香港數據中心的需求在2018至2021年間以每年15%增長,而期間供應因有限土地資源及工廈轉型而只能以每年7%增長,造成供不應求。這些對需求的調研,如管理層所言,有高有低,不易考究是否準確,但最重要是科技及社會發展事實上對數據中心的需求有增無減。



報告亦提到香港數據中心在2018年尾的總樓面面積(Gross Floor Area - GFA)約760萬平方呎,使用率約80%,剩餘容量預期會在未來兩三年完全給應用。以GFA計,新意網佔全港19.5%,拋離第二位PCCW的13.3%。


集團去年尾成功從政府投得一幅位於將軍澳市地段第 131 號的用地,並已於 2019 年 1 月完成交付手續,該地段屬高端數據中心專屬用地,可提供GFA約 121 萬平方呎,即現有148 萬平方呎GFA的82%,亦是去年全面投入服務將軍澳MEGA-Plus的2.6倍,可見規模之大,預期三至四年後建成。政府現在暫時未有數據中心專屬用地供應,加上現有工廈改裝數據中心條件多多,著實不易,所以集團以至在必得呎價成功投地,我想是中長線策略性投資,大幅提升在香港的市佔率。下表可見,此地投標呎價明顯高於現有上次將軍澳MEGA-Plus用地,一來全港地價期間上升不少,二來集團認為計算方法應以現時工廈呎價加改裝成本,還未計一次過得到這樣大的數據中心用地是非常困難的事。投地結果公布後,市場初時反應較負面,但也算很快作出修正。



還有此地有別於鄰近的將軍澳工業邨內的數據中心,不受分租限制,而集團正對香港科技園就將軍澳工業邨提出司法覆核申請,因「香港科技園一直以大幅補貼的價格出租將軍澳工業邨的土地,其政策禁止將軍澳工業邨租戶(包括經營數據中心的租戶)轉租或准許任何第三方佔用出租場地的任何部份」。管理層預期最快六個月後司法機構才會開始審理,我想若加上上訴,判決至少2021年才有結果。若新意網勝訴,即市佔率會更大,其他數據中心租戶也會轉租投旗下

新意網現有數據中心如下 
- MEGA-Two (沙田) (GFA的520,000平方呎)
- MEGA-Plus (將軍澳) (GFA的470,000平方呎)
- MEGA-i (柴灣) (GFA的350,000平方呎)
- JUMBO (荃灣) (GFA的120,000平方呎)
- ONE (觀塘) (GFA的20,000平方呎) 

MEGA-Plus (將軍澳)於去年全面營運,出租率已超過50%,管理層滿意進度。租客包括全球最大雲基建服務供應商,另一個數一數二的亦快將進注,集團不會為盡快出租而忽視租客質素。 

MEGA-i (柴灣)為高端數據中心,正進行擴大其空間並增加電力供應,以滿足不斷增長的客戶需求,預期2020年中前可增加兩三成GFA。

另外,去年 1 月亦投得荃灣市地段第 428 號用地,將建成數據中心。集團背靠擁有不少工廈資源的大股東新鴻基地產(16),亦為長遠發展優勢。

不過,集團搶投上述將軍澳最新數據中心用地,有著中長期策略的重要性,但風險是即時令負債大增,暫時融資源自大股東及銀行,以前者佔大份,管理層提到今年下半年董事會將討論長遠融資方案,我認為正路是配股,亦相信市場有足夠需求,而對每股派息或有攤薄效應。但管理層提到不排除減派息這個選擇,我對此則有保留,因對市場估值有較大負面影響,大股東現佔股權近74%,近頂,不知是否因看好其長線價值而惜售或不想被攤薄,而影響配股的可能性。 

懂得計算目標公司的預測「估值區間」,可幫助大家如巴菲特般在合理估值下買好公司,更重要是不會買貴貨,若再加上學懂分析「公司質素」及找出「催化劑」,認清這三個元素,再配合「立體九宮格選股法」,除可以找尋適當時機投資大型及中型股外,也可以幫助發掘潛力倍升股。我和Larry Hung會在3月尾起舉辦投資課程「 以「立體九宮格選股法」發掘潛力倍升股」,有興趣了解詳情請按此 

(利益申報:筆者為持牌人士,於執筆時,筆者或相關人士或客戶,持有新鴻基地產(16)及新意網(1686))

(以上純屬個人研究心得分享,並不代表本網站、筆者或其僱主之意見、立場、推薦、陳述、誘使、支持或安排,亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出任何投資決定。)

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