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Sunday, June 10, 2018

10 Jun 2018 - 行將介紹上市的碧桂園服務(6098)股價值多少?

碧桂園(2007)將以介紹形式,分拆旗下住宅物業管理服務商碧桂園服務(6098)上市,股份將於619日掛牌。每持有8.7股碧桂園股份,將獲發1股碧桂園服務股份。除淨日期為611日,即是若果明天才買入碧桂園,也得不到分派。碧桂園現時已發行股數為217.41億股,照計數碧桂園服務已發行股數應為24.99億股。

碧桂園服務稱,有意向股東分派截至201812月年度應佔年度溢利的約25%。碧桂園服務的物業管理組合總面積約達329.5萬平方米,於內地管理440個物業項目及向約100萬戶業主提供服務,收費管理總面積約1.23億平方米。

跟據碧桂園2017年年報,物業管理業務收入26.56億元人民幣,佔整體1.2%;溢利4.86億元人民幣,佔整體1.1%;是次分拆對碧桂園本身影響很小。不過,看看現時在香港上市的物業管理中,規模最大的綠城服務(2869)2017年收入及溢利分別為51.40億元人民幣及4.85億元人民幣;其次的中海物業(2669)2017年收入及溢利分別為33.58億元人民幣及4.38億元人民幣;碧桂園服務在此範疇的規模,一上市已是數一數二。

碧桂園服務的業務分類收入,物業管理服務、社區增值服務及非業主增值服務於2017年分別佔整體81.5%7.7%10.5%,跟據其解釋

- 社區增值服務:我們向我們在管物業的業主及住戶提供廣泛的社區增值服務,主要包括:(i)家居生活服務,例如購物協助、家政、綠化、園藝、拎包入住及其他定制服務,(ii)房地產經紀服務,及(iii)公共區域增值服務;

- 非業主增值服務:我們(i)向物業開發商提供售前業務管理方面的諮詢服務,以及為其他物業管理公司管理的物業提供諮詢服務,及(ii)在交付前階段向物業開發商提供開荒清潔、綠化及維修保養服務;

(資料來源:上市文件)
 

大家可重溫526日文章「從綠城服務(2869)看國內物業管理公司」(按此),碧桂園服務業務未有綠城服務的多樣性,但較勝中海物業的單調,其估值水平可在兩者之間。而因碧桂園過往兩三年銷售增速在行內數一數二,配合物業落成,碧桂園服務業務至少未來一兩年的增長也可很高,所以我認為估值水平可較貼近綠城服務。

以週五收市價計,綠城服務及中海物業的2017年歷史市盈率分別是46.0倍及30.8倍,2018年預期市盈率分別是33.5倍及23.8倍,未來兩年每股盈利每年平均增速預期分別是39%27%

碧桂園服務於2017年的純利為4.02億元人民幣,若以上市後的已發行股數24.99億股作為基數,每股盈利約$0.19。基於上段的假設,我以2017年歷史市盈率40.0倍作估值水平,上市後每股可值$7.6。我未知道市場對碧桂園服務的2018年預期盈利,若假設純利按年增長35%2018年預期每股盈利約$0.26,基於上段的假設,我以2018年歷史市盈率30.0倍作估值水平,上市後每股可值$7.8。碧桂園服務股價值多少?取平均數,即是$7.7

以上計算是理性參考,新上市的公司股價,因市場對預測及估值未有其識,尤其是對這些介紹上市的股票,所以往往波動很大,短時間或會出現超買或超賣。另外,碧桂園的基金股東獲派碧桂園服務,非其所想,或需在市場理性或非理性出售,造成一定的沽壓。

 (利益申報:筆者為持牌人士,於執筆時,筆者或相關人士或客戶,未有持有上述股票)

(以上純屬個人研究心得分享,並不代表本網站、筆者或其僱主之意見、立場、推薦、陳述、誘使、支持或安排,亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出任何投資決定。)

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