15 Jan 2013 - [PCM] 論香港樓市(二)

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以下為筆者週一在PC Market所發表的文章「論香港樓市(二)」。 
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上週談到香港樓價急升，主要源於人所共知，及沒辦法短期得以解決的供不應求，政府暫時望以打壓樓市措施減低市場需求，以取得「價定量升」的平衡點，但亦有副作用二手供應更少，市場力量不易掌握下，平衡難於守穩，最近二手樓價復升，雖成交仍偏少，但已可見潛在購買力真不可小覷！

為何住宅需求如此殷切，最近政府的長遠房屋策略督導委員會所引述的政府數據已有所啟示，當中提到以往政府作規劃時未有考慮的數個社會發展，正是低估需求而造成現今供應不足的原因。首先，預期在17萬雙非人口中，最少半數，即8.5萬人有興趣來港讀書及定居。筆者約半年前看過一電視節目，提到當雙非子女入讀香港小學後，父母會在本地買入物業供子女居住，母親亦會盡量留下多加照顧，當想起過往數年雙非嬰兒以幾何級數增加，去年更達3萬多，雖然今年起停收雙非，但未來數年仍會為香港帶來幾何級數的住屋需求。 

再者，政府數據亦顯示，核心家庭瓦解亦造成更多住屋需求，小家庭數目增加，住戶平均成員人數由3人逐漸跌至2.7人，以前一個家庭同一屋簷下，現在子女嚷着要獨立，結婚後搬開住更不消說，長者兩口子亦會獨立居住，朋友更說離婚數字增加亦會衍生更多單身人士的住屋需要。另外，雖然投資移民的資產要求已不包括房地產，但每日150個單程證名額累績下來造成的影響也不可忽視，而每年到港的技術移民也不少，還有來港工作的中外人士及來港求學的國內大學生，着着在香港也需要自己的居所。這些需求，就算未至於全數轉化成購買動力，但不買還得付租，以致租盤供不應求下租金飛升，吸引更多人買樓收租，可謂直接或間接撑起了香港的樓價。 

市場仍預期美國的低息環境仍起碼維持至2015年，按揭利息低企下，若樓價調整，跌至某個水位，當七成按揭下的供款及其他如管理費等開支，能給由剛性需求支撑的租金所抵銷，為物業投資帶來正現金流，樓價便會得到承接。不過，數是這樣計，投資物業仍需莫忘風險，下週再談。 

(利益申報：筆者為持牌人士)

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筆者現為華富嘉洛證券資產管理副總裁，幫助客人管理股票投資組合，詳情請按此。