24 Jan 2013 - [PCM] 論香港樓市(三)

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以下為筆者週一在PC Market所發表的文章「論香港樓市(三)」。 
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上週分析了香港住宅物業的需求源頭，但樓價受供求互動影響，今天再講多些前週提到的供應問題。供應可分為一手和二手，一手新樓方面，雖云政府於前年才開始加強推售土地的力度，需時才能演化成供應，不過按市場最新估算，2013年的可供發售新盤連已推售貨尾盤將超過3萬個，當然地產發展商可調控推盤時間，但因預期未來數年新盤越來越多及來自非本港居民因買家印花稅(BSD)的需求下跌，地產商的囤積居奇能力有所下降，供應應會先前數年開始明顯增多，開價會比較保守，好像近期有新盤計及折扣優惠後的樓價已貼近二手單位，對整體樓價的拉升作用將降低，甚至會有所壓低，對投資住宅物業增加了風險。不過，上屆政府曾因樓市低迷而停止賣地外，卻同時放緩開拓土地的工作，以致有需要時連建屋賣地的地方也不足夠，現屆政府就算如何積極增加土地供應，也需要不少時間，間接為樓價帶來支持。

二手供應方面，因額外印花稅(SSD)使買樓後兩至三年內賣樓要付稅，加上金管局收緊按揭，令按揭成數下降及利息上升，業主換樓意慾減低，令市場的二手盤供應大減。另一方面，業主的持貨能力比以往大增，有說超過一半私人物業業主已供斷物業，加上按揭欠債率低，就算市場上有任何如數年年金融海嘯的風吹草動，亦只會觸發小部份業求應急賤賣，樓價跌下去後卻很多重回正軌，而這情況亦大大減少了二手供應。

就算不是供不應求，供求亦看此平衡，全球仍繼續量寬放水，最近資金更有流入香港跡象，投資香港住宅物業又有何風險？大路的先談經濟，雖然歐美問題看似重回正軌，但大家仍不能忽視全球金融危機的再爆發機會，始終各國經濟底子仍不佳，已發展國如履薄冰，新興國仍依賴已發展國，全球經濟仍相互牽制。另一是資金風險，各國量寬始終非長遠之策，好像美國若因經濟好轉叫停，甚至重回加息之路，投資物業資金將減少，借貸成本更會上升。另外，還有政策風險，市場已漸適應政府三個月前推出的辣招，樓價呈乾升格局，不排除到了下一個臨界點，政府會再推更辣新策以達目的，好像新加坡前週第七度出招遏抑炒樓活動，再次提高SSD及BSD，增加購買第二個物業的成本，連永久居民首次置業亦須繳付BSD。

(利益申報：筆者為持牌人士) 

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筆者現為華富嘉洛證券資產管理副總裁，幫助客人管理股票投資組合，詳情請按此。