以下為筆者週一在PC Market所發表的文章「政府與地產商的博奕」。
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國際貨幣基金組織(IMF)於本月中發表最新全球住房負擔報告，香港樓價中位數於去年次季已達家庭年收入中位數的12.6倍，大幅拋離次位澳洲的6.7倍，相信現時的情況會更利害。此報告亦提到，香港樓價已比2008年金融海嘯時最低位上升一倍，以1,200平方呎的住宅售價比較，去年的平均呎價僅低於倫敦，卻比紐約、東京及新加坡高。IMF並估算香港現時樓價高過合理水平10%，可是若實際利率回升至2003至2007年時水平，樓價便比合理水平高30%。IMF擔心，若美國加息，樓價便會急挫，抵押品價值下跌，負資產將重現，因香港物業貸款佔貸款市場一半，對香港經濟帶來負面影響。雖云境外機構看香港，或因文化差異也會影響判斷，但他們客觀的評論，亦可減輕香港人當局者迷的困局。
今年的施政報告用了較大篇幅在房屋議題上，當中開宗名義「解決房屋問題，是本屆政府的首要任務，但在短期內難以徹底解決樓價、租金、籠屋、板間房和劏房問題」。施政報告將未來的房屋供應量完全量化，將市場一直只在估算層面的肚皮下東西完全揭示給大家看過明白，本意是希望全港市民及各界了解事態嚴重，需多多合作，為大局着想不要反對政府將一些潛在土地供應化為現實，但過程還得現乎政府的執行力，因往往會受到地區及環保人士阻撓，對此弱勢政府，會是一個考驗。
不過，市場的焦點卻放在未來數年房屋供不應求的局面，原來是無法解決的，很多所謂供應要到數年後才有機成真，所以施政報告公佈後，因推出買家印花稅(BSD)而停滯數月的樓價再次起飛，特首及政府官員只勢色不對，即時出來出口述，提到有機於香港東北強制回購農地，又說會向地產商微收空置稅以防囤積居奇，大有加強樓控的表態。雖然社會上「地產霸權」觀念日盛，但政府目標並非打殘地產商，因為地產市道不佳將造成連鎖負面影響，最終累及民生，當權者只是希望他們訂價不要太進取，達到以量換價的雙贏之局。其實於政府不斷增加土地供應下，地產商亦按理盡量推售樓花及存貨，回籠資金以發展新項目，以做到貨如輪轉。况且BSD出現後，地產商放緩推盤步伐，致令整體住宅供應緊拙，二手樓價乾升，當一手樓重新推出市場，樓價飛升的壓力或得到舒緩。不過這場政府與地產商的博奕，大家即管拭目以待！
(利益申報：筆者為持牌人士)
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筆者現為華富嘉洛證券資產管理副總裁，幫助客人管理股票投資組合，詳情請按此。
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